Upstone – L’investissement immobilier à partir de 100€

Logo de la plateforme d'investissement immobilier Upstone.

Upstone est une plateforme française de crowdfunding immobilier, dont la volonté est de démocratiser l’investissement immobilier, avec un ticket d’entrée à 100 euros. Dans cet article je vais te présenter mon analyse complète de cette plateforme du financement participatif, ses points forts et ses points faibles.

Avant de te partager mon analyse sur Upstone, voici un article sur le crowdfunding qui te permettra d’en savoir plus sur l’actif qu’est le crowdfunding immobilier, mais aussi sur son fonctionnement, ses rendements, mais aussi sa fiscalité.


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Zoom sur la société

Upstone est une jeune entreprise française qui à pour but de démocratiser l’investissement immobilier à travers le financement participatif.

La société à été fondée en 2015 par Arnaud Romanet-Perroux. Ce diplômé d’un master de finance évolue dans les domaines de la construction et de l’immobilier depuis plus de 10 ans.

Fondateur de la plateforme d'investissement immobilier Upstone
Organisme Français qui régule les plateformes d'investissement immobilier.

Upstone est agréée et régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP)

Cet agrément garantit la sécurité des investissements et la conformité aux normes en vigueur, offrant ainsi aux investisseurs une tranquillité d’esprit essentielle lorsqu’ils décident de s’engager dans cette forme d’investissement.

Comment ça marche ?

Les projets

La plateforme Upstone propose aux investisseurs la possibilité d’investir en ligne à partir de 100€ dans des projets immobiliers soigneusement sélectionnés. Les investisseurs peuvent ainsi facilement diversifier leur portefeuille immobilier à travers plusieurs types d’opérations. La durée des projets présentés sur la plateforme varie entre 6 et 36 mois.

Upstone se positionne généralement sur des projets de petite et moyenne envergure dont les financement oscillent entre 50 000€ et 1 500 000€. Naturellement, plus un projet est petit et plus le financement sera rapide. Il vaut donc mieux être à l’heure le jour d’ouverture de la collecte si tu veux pouvoir y participer.

Quelque soit le type de projet choisi, le capital investi reste bloqué pendant toute la durée du projet et il n’y a pas de marché secondaire sur lequel tu pourras revendre tes parts. Il est donc primordial d’investir uniquement l’argent dont tu n’auras pas besoin à court terme.

Le rendement

L’un des principal avantages du crowdfunding immobilier est le potentiel de rendement attractif. Upstone confirme cette idée en affichant un rendement annuel moyen de 11,5% depuis son lancement.

Seul les projets de portage immobilier vu plus haut proposent des rendements plus faible entre 4 et 6%

Les équipes réalisent une analyse approfondie de chaque projet qu’elle reçoit. Elle font un gros travail de sélection afin d’offrir aux investisseurs des projets solides. C’est d’ailleurs ce qui leurs permet d’afficher un taux de défaut de 0% et ce malgré plus de 120 projets financés à ce jour.

Les remboursements

Après avoir souscrit à un projet sur Upstone, pour la plupart, le capital et les intérêts sont remboursé in fine soit à l’échéance du contrat.

Seul les projets de portage immobilier propose un versement des intérêts mensuel mais en contrepartie les rendements sont nettement plus faible (entre 4 et 6%). C’est une approche qui offre malgré tout une flexibilité appréciable. En réinvestissant les intérêts tous les mois, les investisseurs peuvent ainsi maximiser l’effet boule de neige de leurs investissements.

Si le porteur de projet en a la possibilité et le souhaite rien ne l’empêche de rembourser tout ou partie du projet avant le terme prévu au contrat. Il devra tout de même payer aux investisseurs le montant des intérêts prévu au contrat. A l’inverse si il rembourse avec par exemple 2 mois de retard, l’investisseur toucheras 2 mois d’intérêt supplémentaire.

Les frais

Comme la majorité des plateformes d’investissement immobilier à travers le crowdfunding, sur Upstone il n’y a strictement aucun frais pour les investisseurs. La plateforme se rémunère exclusivement sur les porteurs de projets et est plutôt transparente sur ce point. Elle facture la levée de fonds au porteur de projet sur la base d’un pourcentage compris entre 5% et 10% du montant levé.

Avantages / Inconvénients

L’investissement immobilier via Upstone présente de nombreux avantages pour ceux en quête de diversification et de rendement compétitif. Toutefois il présente également quelques inconvénients à prendre en compte :

AvantagesInconvénients
Plateforme régulée par l’AMF
(statut PSFP)
Illiquidité de l’investissement (18 mois en moyenne)
Investissement à partir de 100€Remboursement in fine
Taux d’intérêt moyen 11,5%Risque de perte en capital
Taux de défaut 0%Pas d’application mobile
Sélection rigoureuse des projets/
Source : Upstone

Ces informations démontrent que la plateforme d’investissement participatif Upstone offre la possibilité de se créer un portefeuille diversifié avec un rendement attractif. Cependant, il est essentiel de prendre en compte les risques potentiels et d’adopter une approche prudente dans la sélection des projets et la gestion du portefeuille. 

Les risques et garanties

L’investissement immobilier à travers le crowdfunding, bien que potentiellement lucratif, comporte des risques spécifiques que les investisseurs doivent considérer ;

Le retard de remboursement

En immobilier, le retard est monnaie courante et les projets de crowdfunding immobilier n’échappent pas à cette règles. Il y a toute fois une tolérance de 6 mois pendant laquelle un projet peu être en retard. Pendant cette période les intérêts continuent de courir en faveur des investisseurs. Toutefois c’est un signal pas très positif pour les investisseurs. Ils y voient un manque de sérieux du porteur de projet et de la plateforme d’autant plus que leurs capital reste bloqué.

Afin de limiter ce risque, l’équipe en charge de l’analyse des projets attache une importance particulière au niveau de pré-commercialisation, aux conformités en matière d’urbanisme et à la cohérence des devis travaux. L’historique, la situation personnelle et le sérieux des porteurs de projets sont eux aussi examinés avec beaucoup de soins.

Afin d’assurer la faisabilité du projet dans les temps, une marge de sécurité est négociée avec le porteur de projet et intégrée dans le planning de chaque projet.

Le défaut de projet

Au-delà des 6 mois de délais complémentaires le projet est considéré en défaut. Afin de se prémunir contre ce risque, Upstone met en place avec les porteurs de projets différentes garanties. Parmi ces dernières on retrouve : la fiducie, l’hypothèque, le nantissement et bien d’autres. Attention toutefois à bien comprendre leurs fonctionnement car elles n’offrent pas toutes le même niveau de sécurité.

Si tu veux plus d’informations sur les garanties, tu trouveras dans cet article mon analyse et classement de ces dernières.

Ces garanties sont définies au cas par cas et ont pour objectif de couvrir le capital des investisseurs. En cas de défaut avéré, ces garanties seront utilisés par la plateforme lors des procédures de recouvrement.

Mon avis

Upstone est à mon sens une plateforme de crowdfunding immobilier avec des fondamentaux solides. La plateforme offre aux investisseurs une solution facile et abordable pour participer à des projets immobiliers.

Pour ceux à la recherche de diversification tout en profitant d’un rendement attractif, Upstone reste une bonne alternative. Néanmoins, il faut garder à l’esprit que les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Il est donc essentiel que les investisseurs comprennent les risques associés à ce type d’investissement et prennent des décisions éclairées.

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