Un investisseur immobilier sera forcément confronté dans sa carrière à la revalorisation du loyer de ces locataires. Du moins c’est ce que fera un investisseurs qui entretient et optimise son patrimoine ; Effectivement, augmenter le loyer que te paye un locataire te permets :
- d’augmenter la rentabilité d’un bien, pour augmenter ton cash-flow.
- d’ajuster ta rémunération (les loyers que tu perçois) à l’inflation afin de maintenir ton niveau de vie
L’augmentation des loyers est un sujet très encadré et tu ne pourras pas faire comme bon te semble. Cependant c’est loin d’être impossible. En tant que bailleur tu dispose de plusieurs solutions, mais elles ont toutes des conditions à respecter que je vais te détailler ;
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La réévaluation annuelle
Tous les ans, à la date anniversaire du bail, tu pourras effectuer une réévaluation du loyer en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Afin de pouvoir utiliser ce doit, la révision annuel doit être mentionnée dans le bail conclu avec le locataire.
L’IRL est publié par l’INSEE chaque trimestre ;
- l’indice du 1er trimestre est publié vers le 15 avril ;
- l’indice du 2e trimestre est publié vers le 15 juillet ;
- l’indice du 3e trimestre est publié vers le 15 octobre ;
- l’indice du 4e trimestre est publié vers le 15 janvier suivant.
Tu peux aussi mentionner dans le contrat de location l’indice de ton choix qui sera utilisé pour la révision du loyer. En l’absence d’indication, on retient la date du dernier IRL publié par l’INSEE au jour de la signature du bail.
C’est aussi cet indice de référence qui servira de base pour calculer l’augmentation du loyer avec la formule suivante :
Dans le cas où le loyer n’a pas été révisé pendant plusieurs années, tu peut toujours le réévaluer en remontant le temps sans limite d’antériorité. Pour ce faire, il faut reconstituer le loyer tel qu’il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées chaque année.
Mais attention la révision n’est pas rétroactive ; tu ne pourras pas demander au locataire une régule sur les années précédente, le montant est donc perdu !
Pour t’éviter de faire une page de calcul, il existe des simulateurs sur internet qui permettent de faire les révisions automatiquement et sur plusieurs années.
Entre deux locataires
En principe, tu pourras augmenter librement le loyer entre 2 locataires.
Mais attention l’augmentation est encadrée si le logement se trouve dans une zone urbaine où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Ces zones sont encadrée par la loi relative aux zones d’application de la taxe sur les logements vacants.
Dans ce cas le loyer du nouveau bail ne peut excéder celui payé par le précédent locataire mais peut être réévalué avec l’IRL. Afin d’éviter tout désaccord avec le nouveau locataire, je te conseil de faire figurer sur le bail l’ancien montant du loyer. Cela te permettra de prouver que l’augmentation pratiquée est parfaitement légale.
Après des travaux d’amélioration
En tant que bailleur tu peux t’affranchir de l’IRL pour relever le loyer après des travaux d’amélioration du logement. Mais les conditions sont différentes si tu es dans le cas d’un bail en cours ou entre 2 locataires :
| LE CAS | TRAVAUX CONCERNES | MONTANTS | ECHEANCE |
|---|---|---|---|
| EN COURS DE BAIL | Travaux d’amélioration, hors travaux d’entretien | Si travaux ≥ 50% du loyer annuel = hausse du loyer annuel de 15% du montant des travaux | Au renouvellement du bail |
| ENTRE 2 LOCATAIRES | Travaux d’amélioration, hors travaux d’entretien | Si travaux ≥ 50% du loyer annuel = hausse de 15% du montant des travaux Si travaux ≥ au loyer annuel = loyer fixé librement | A la signature du nouveau bail |
Prenons l’exemple d’un loyer 1000 €/mois soit 12 000 €/an :
Si tu réalise 7 000 € de travaux d’amélioration
En cas d’un nouveau locataire, le calcul du nouveau loyer annuel est (7 000 € x 15%) + 12 000 € = 13 050 €. Soit un loyer mensuel de 1087,5€ à ne pas dépasser.
En cas d’un bail en cours : idem nouveau locataire
Si tu réalise 13 000 € de travaux d’amélioration
En cas d’un nouveau locataire : Tu pourras fixer librement le loyer.
En cas d’un bail en cours : le calcul du nouveau loyer annuel est (13 000 € x 15%) + 12 000 € = 13 950 €. Soit un loyer mensuel de 1162,5€ à ne pas dépasser.
Loyer sous évalué
Dans le cas d’un premier renouvellement de bail d’habitation, il est possible d’augmenter le loyer si tu te rends compte que qu’il est trop bas car tu ne l’as pas correctement évalué initialement. Tu as effectivement le droit de l’augmenter pour l’aligner sur le montant du loyer de locations similaires.
Pour ce faire, vous devez trouver 3 exemples de locations semblables à celle que vous proposez dans le même quartier. Dans les communes comptant plus d’un million d’habitants, vous devrez trouver 6 exemples. Ces exemples doivent vous permettre de prouver que les loyers pratiqués aux alentours sont plus élevés que celui que vous demandez à votre locataire.
Une fois cette étape terminée, tu devras adresser au locataire une proposition de révision de son loyer au moins 6 mois avant la fin du bail. Si il refuse ou ne donne aucune réponse, il est contraint de quitter le logement à l’échéance du bail.
Augmentation des charges
Si les charges courantes augmentent tu pourras justifier une hausse des charges mensuel que tu prélève sur ton locataire.
Si tu loue un logement avec l’eau incluse dans les charges et que tu constate que ton locataire a utilisé plus d’eau que durant l’année précédente, tu peux lui réclamer de te payer la différence pour l’année qui vient de passer. Tu pourras ensuite augmenter les charges pour l’année qui suit afin de couvrir le nouveau montant.
Attention à l’inverse, si il y a eu un trop perçu dans les charges tu devras le rendre à ton locataire lors de la régule de fin d’année.
