Si tu investis dans l’immobilier locatif physique tu dois savoir qu’il y 2 facteurs principaux qui te permettent d’obtenir une rentabilité : le prix d’achat et les loyer.
Afin de louer rapidement et au meilleur prix tu devras définir un montant de loyer cohérent en fonction de l’état de ton bien et de la situation géographique. Certains investisseurs le font au doigt mouillé en fonction de la rentabilité qu’ils souhaites obtenir, mais c’est une méthode non optimal à mon sens. Je vais t’expliquer ici les 2 méthodes que j’utilise pour fixer le montant de mes loyers.
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La méthode « meilleurs agents »
C’est la méthode la plus simple et celle que j’utilise le plus, elle consiste à utiliser les estimations de loyer du site meilleurs agents. Le site met régulièrement à jour ces données grâce à leurs 12 000 agences immobilière partenaires. Leurs estimations reflètent la valeur locative du marché de manière relativement fiable.
Que ce soit pour un appartement ou une maison l’exercice est le même, tu devras ajuster ton loyer en fonction de l’état du bien et sa surface. Prenons ici l’exemple d’un appartement d’un T3 de 63m2 à Nantes ;
Etat moyen
J’utilise la moyenne entre le prix bas et le prix moyen soit (10,1 + 13,8) / 2 = 11,95€ x 63m2 = 753€ que je vais arrondir à 750€.
Bon état
Ici j’utilise directement le prix moyen affiché soit 13,8€ x 65m2 = 869€ que je vais arrondir à 870€ pour plus de simplicité.
Etat neuf
Dans ce cas j’utilise la moyenne entre le prix moyen et le prix haut soit (13,8 + 21,4) / 2 = 17,6€ x 63m2 = 1 109€ que je vais arrondir à 1 110€.
Il faut noter que les prix indiqués par meilleurs agents comprennent les charges, à toi donc de faire la balance sur ton bien. De la même manière plus la surface est petite, plus tu peux louer cher au m2. Pour un bien loué meublé, je rajoute 20% au loyer obtenu précédemment.
La méthode « le bon coin »
La méthode précédente est rapide et te permet de te positionner rapidement sans être déconnant. Cependant dans certaines situation il vaut mieux utiliser une autre méthode pour être plus proche du marché.
Pour cela rien de mieux que d’utiliser le bon coin qui est la place de marché principale pour l’immobilier locatif. Reprenons le même exemple de l’appartement T3 de 63m2 à Nantes;
Rentre tes critères sur le site afin d’être au plus proche du bien que tu vas proposé. Ensuite en fonction de la quantité du résultat je te conseille de trier par prix croissant et d’élimine le premier tiers pour supprimer le bas du panier.
Le travail consiste ensuite à sélectionner un éventail de bien représentatif du tiens (entre 3 et 20 exemple) et de faire une moyenne de tous les prix. Ça te donneras un prix moyen du marché sur lequel tu pourras te positionner.
J’ai fait l’exercice pour toi et on obtient les résultats suivant :
- Etat moyen : 740€/mois
- Bon état : 860€/mois
- Neuf : 1050€/mois
Comme tu peux le voir on obtient des loyers légèrement différent de la première méthode mais plus réaliste par rapport au marché actuel. Cette méthode te permet de te rendre compte de la concurrence afin de te positionner plus précisément.
Attention comme pour la méthode précédente les prix indiqués sur leboncoin comprennent les charges !
Ne lésine pas sur la qualité
Je t’invite à rénover les biens que tu achète et à les entretenir. Si tu es comme moi et que tu souhaites pouvoir te regarder dans la glace tous les jours ne joue pas au marchand de sommeil. Loue uniquement des biens dans lesquels tu imaginerais vivre toi même. D’autant plus que les locataires que tu attires sont très souvent à l’image du bien que tu loue. Si tu loue un bien en mauvais état tu auras des mauvais locataires (salles et mauvais payeur).
Rénové un bien avec des prestations qualitatives permet de le louer plus rapidement, plus cher et d’avoir un locataire heureux. Un locataire heureux est un locataire qui paye, qui reste longtemps qui peux te rendre des services. De plus en cas de revente, un bien rénové et/ou entretenu se vend plus cher et est moins négocié.
