Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans l’immobilier avec des montants modestes tout en accédant à des projets autrefois réservés aux professionnels. Avec un rendement moyen de 11 % par an, et un taux de défaut de 0 %, La Première Brique s’impose aujourd’hui comme un acteur incontournable du crowdfunding immobilier en France, permettant à chacun de devenir investisseur immobilier à partir de seulement 1 €.

Cet article explore en profondeur le fonctionnement de cette plateforme, ses avantages, ses risques et les garanties offertes aux investisseurs.

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Zoom sur la société

La Première Brique est une plateforme française de crowdfunding immobilier qui a été fondée en 2019 par 2 étudiants passionnée d’immobilier et de Fintech ;

Les fondateurs Hugo Berthe et Thomas Danset, convaincus que l’immobilier ne doit pas être réservé aux grandes fortunes, ont développé une plateforme sur laquelle chacun peut investir selon ses moyens dans des projets d’envergure. Leur vision repose sur trois piliers essentiels : accessibilité, transparence et rentabilité. En introduisant un modèle d’investissement participatif, La Première Brique ambitionne de démocratiser l’accès à l’immobilier tout en proposant une solution d’investissement confidentielle, rapide, sécurisée et rentable.

Cet agrément garanti la sécurité des investissements et la conformité aux normes en vigueur, offrant ainsi aux investisseurs une tranquillité d’esprit essentielle lorsqu’ils décident de s’engager dans cette forme d’investissement.

Comment ça marche ?

Le modèle de fonctionnement de La Première Brique repose sur un système de financement participatif qui permet aux utilisateurs d’investir dans des projets immobiliers variés à partir de 1€ seulement.

Au début La Première Brique possédait le statut IFP (Intermédiaire en Financement Participatif), un statut peu exigeant mais qui avait ses limites :

• 1 000 000 € de collecte maximum par projet,
• 2 000 € maximum par investisseur sur chaque collecte.

Depuis l’obtention du statut PSFP en septembre 2023, la Première Brique peut réaliser des collectes de 5 000 000 € par an et par porteur de projet, elle n’est également plus soumise à une limite de collecte par investisseur. La plateforme de crowdfunding a donc fait évoluer son offre et propose maintenant des collectes pouvant aller jusqu’a 3 000 000 €. De plus, la plateforme est maintenant accessible à des investisseurs plus importants puisque les plus grosses collectes permettent d’investir jusqu’à 50 000 €.

Les projets

La plateforme propose d’investir parmi une variété de projets immobilier localisés exclusivement en France (pour le moment) tels que :

• Des opérations de marchands de biens,
• De la division foncière,
• De la promotion immobilière,
• De l’exploitation hôtelière,
• De la location…

Les équipes réalisent une analyse approfondie de chaque projet qu’elle reçoit. Elles fournissent un gros travail de sélection afin d’offrir aux investisseurs des projets solides. C’est d’ailleurs ce qui leur permet d’afficher encore aujourd’hui un taux de défaut de 0 %, et ce, malgré plus de 500 projets financés à ce jour.

Le rendement

L’un des principaux avantages du crowdfunding immobilier est son rendement attractif. La première brique n’échappe pas à cette règle avec un rendement annuel moyen de 11,4 % depuis son lancement.

Les rendements affichés sur les projets varient entre 10 et 13% (hors bonus), pour une durée comprise généralement comprise en 3 et 36 mois.

Le remboursement

Sur La Première Brique, les remboursements des projets sont en grande majorité in fine, c’est-à-dire que le versement des intérêts et du capital investi se fait à la fin du projet. Cependant si il le souhaite et en a les moyens, le porteur de projet peut rembourser tout ou partie du projet avant le terme prévu au contrat. Il est cependant contraint à une durée minimale pendant laquelle il doit honorer les intérêts dues aux investisseurs.

La plateforme propose également quelques rares projets qui offrent un paiement mensuel des intérêts. Personnellement je n’investis que sur ces projets, car il permettent de dynamiser et de maximiser l’effet des intérêts composés. Il s’agit pour le moment clairement d’une minorité des projets, mais la plateforme à pour volonté de proposer plus de projets d’exploitation hôtelière ou de location, facilitant la mise en place d’intérêts mensuel compte tenu des revenus d’exploitation qu’ils génèrent.

Les frais

Comme la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier, il n’y a strictement aucun frais pour les investisseurs. La plateforme se rémunère exclusivement sur les porteurs de projets à travers une commission de succès versée lors de la clôture de la collecte des fonds. Ces frais représentent généralement entre 15 et 20% du montant de la collecté.

Ainsi, le porteur de projet peut intégrer ce coût fixe directement dans son business plan, de façon à verrouiller cet élément et son impact sur sa marge.

Comment investir ?

Investir sur La Première Brique est simple et se fait en quelques étapes :

1. Inscription et vérification : Les utilisateurs doivent d’abord créer un compte en ligne. L’inscription est rapide. Conformément aux exigences légales, chaque investisseur doit fournir des informations pour vérifier son identité.
2. Analyse des projets : Une fois le compte validé, les utilisateurs peuvent parcourir les projets immobiliers disponibles, tous détaillés avec des informations clés comme le rendement prévu, la durée de l’investissement, et les risques associés.
3. Investissement : Après avoir sélectionné un projet, l’investisseur choisit le montant qu’il souhaite engager, à partir de 1 €, et valider son investissement.
4. Suivi des projets : Une fois la collecte finalisée, les investisseurs reçoivent des informations régulières sur l’avancement des projets pour suivre l’évolution de vos investissements ! et une fois les projets achevés, les rendements sont redistribués sous forme de dividendes.
5. Suivi des intérêts et remboursement : Les intérets sont généralement versés in finé (à la fin du projet) avec le capital directement sur le portefeuille de l’investisseur. Certains projet offre cependant des interets mensuels.

Avantages / Inconvénients

Le crowdfunding immobilier via La Première Brique présente de nombreux avantages pour les investisseurs en quête de diversification et de rendement compétitif. Toutefois, il présente également quelques inconvénients à prendre en compte afin d’adopter une approche prudente dans la gestion du portefeuille :

Avantages	Inconvénients
Plateforme régulée par l’AMF (statut PSFP)	Liquidité de l’investissement très faible (pas de marché secondaire)
Investissement à partir de 1 € permet une grande diversification	Durée moyenne des investissements : 17 mois
Taux d’intérêt moyen 11 %	Collectes très rapide (quelques secondes pour certaines)
Taux de défaut 0 %	Investissement plafonné par investisseur
Remboursement mensuel du capital + intérêts sur quelques projets	Remboursement in fine du capital + intérêts sur la majorité des projets
Sélection rigoureuse des projets	Risque de perte en capital
Informations détaillées sur les projets	Pas d’application mobile
Grand nombre de projets mis en ligne	/

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Quels sont les risques ?

Investir sur La Première Brique comporte des opportunités, mais également des risques que les investisseurs doivent bien comprendre avant de s’engager. Voici un développement plus détaillé des principaux risques associés à la plateforme et au crowdfunding immobilier en général.

Risque de marché

L’immobilier est directement influencé par les conditions économiques globales et locales. Une baisse des prix de l’immobilier, une récession économique ou une crise financière peuvent sérieusement affecter les rendements des projets immobiliers financés via La Première Brique. Par exemple, une récession peut entraîner une baisse de la demande de biens immobiliers, réduisant ainsi les loyers perçus et les prix de revente. Ces conditions peuvent impacter négativement les rendements attendus et même entraîner des pertes de capital.

De plus, les fluctuations des taux d’intérêt peuvent également avoir un impact direct sur les coûts de financement des promoteurs immobiliers. Une hausse des taux d’intérêt pourrait augmenter les charges financières des promoteurs et réduire la rentabilité globale du projet.

Risque de projet

Chaque projet immobilier comporte ses propres risques spécifiques. Les investisseurs doivent être conscients des imprévus qui peuvent survenir lors du développement d’un projet immobilier, tels que :

• Retards de construction : Les projets immobiliers peuvent faire face à des retards dus à divers facteurs, notamment des problèmes administratifs, des complications techniques ou des conditions météorologiques défavorables. Ces retards peuvent retarder les retours sur investissement pour les investisseurs.
• Dépassements de coûts : Il est courant que des projets immobiliers dépassent leur budget initial en raison de mauvaises prévisions ou d’imprévus. Ces dépassements peuvent impacter la rentabilité du projet et, par conséquent, les rendements pour les investisseurs.
• Problèmes de gestion locative : Une fois le projet terminé, des problèmes liés à la location ou à la vente du bien peuvent survenir. Un taux d’occupation plus bas que prévu ou des loyers impayés peuvent réduire les flux de trésorerie et affecter les dividendes versés aux investisseurs.

Risque de liquidité

L’un des principaux inconvénients du crowdfunding immobilier est le risque de liquidité. Contrairement aux actions ou obligations, les investissements dans des projets immobiliers sont souvent bloqués pendant plusieurs années. Cela signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur capital facilement avant la fin du projet.

Bien que certaines plateformes offrent un marché secondaire, celui-ci peut être limité. En l’absence d’acheteurs sur ce marché, il peut être difficile de vendre ses parts avant la conclusion du projet. Cela peut poser problème si un investisseur a besoin de liquidités rapidement, notamment en cas d’urgence financière.

Risque de réglementation

Le crowdfunding immobilier est une industrie encore relativement nouvelle et, bien qu’encadrée, elle reste soumise à des changements réglementaires potentiels. Des modifications des lois ou des régulations peuvent avoir un impact sur la manière dont la plateforme opère ou sur la structure des investissements. Par exemple, de nouvelles règles fiscales ou des restrictions sur les plateformes de financement participatif pourraient affecter les rendements nets ou les mécanismes d’investissement.

Il est donc crucial pour les investisseurs de rester informés des évolutions législatives qui pourraient impacter leur investissement sur La Première Brique.

Risque de perte de capital

Comme pour tout investissement, il existe un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Bien que La Première Brique sélectionne rigoureusement les projets qu’elle propose, aucun investissement immobilier n’est totalement exempt de risque. Si un projet échoue, par exemple en raison d’une mauvaise gestion ou d’une crise économique, les investisseurs pourraient ne pas récupérer l’intégralité du capital investi, voire subir une perte totale.

Les garanties misent en place

La Première Brique met en place plusieurs garanties pour minimiser les risques encourus par les investisseurs sur sa plateforme de crowdfunding immobilier. Ces garanties couvrent divers aspects, allant de la sélection rigoureuse des projets à des mesures pour assurer la transparence et protéger les fonds des investisseurs.

Sélection rigoureuse des projets

Avant qu’un projet immobilier ne soit proposé aux investisseurs, La Première Brique effectue une due diligence approfondie pour s’assurer que les projets sont viables et répondent à des critères stricts de rentabilité et de sécurité. Cette analyse inclut des études de marché détaillées, des projections financières, ainsi qu’une évaluation des promoteurs immobiliers impliqués.

• Partenariat avec des promoteurs expérimentés : La plateforme collabore uniquement avec des promoteurs immobiliers réputés, minimisant ainsi les risques liés à la mauvaise gestion ou aux retards dans les projets.
• Étude approfondie des projets : L’équipe évalue des facteurs clés comme la localisation du bien, le prix du marché, les prévisions de retour sur investissement, et les coûts potentiels de développement, garantissant que les projets sont solides.

Conformité réglementaire

La Première Brique est soumise à une réglementation stricte, notamment sous l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cela signifie que la plateforme doit respecter des normes élevées de transparence et de sécurité pour protéger les intérêts des investisseurs.

• Protection des investisseurs : La régulation par l’AMF assure une protection légale accrue pour les investisseurs, notamment en termes de divulgation des risques et des conditions des projets.
• Cadre légal sécurisé : Tous les aspects des opérations financières sur la plateforme sont conformes aux réglementations en vigueur, ce qui renforce la confiance des investisseurs.

Transparence totale

La transparence est l’une des pierres angulaires de la stratégie de La Première Brique. Les investisseurs ont accès à des informations claires et détaillées sur chaque projet immobilier.

• Détails financiers accessibles : La plateforme affiche clairement les coûts, les frais, et les potentiels retours sur investissement, permettant aux investisseurs de prendre des décisions éclairées.
• Suivi des projets en temps réel : Les investisseurs reçoivent des rapports réguliers sur l’avancement des projets, avec des informations actualisées sur les rendements attendus et les délais.

Les pénalités de retard

En cas de retard sur un projet, les intérêts continuent de courir tant que le prêt n’est pas remboursé par le porteur de projet. À cela viennent s’ajouter les pénalités de retard, qui s’appliquent à partir de l’échéance maximale fixée dans le contrat d’un projet. Les pénalités de retard se matérialisent par un taux pouvant aller jusqu’à 5% proratisé sur la durée du retard du projet.

Le pourcentage parait élevé mais celui-ci n’a pas vocation à être appliqué sur une longue durée et doit avoir un effet dissuasif pour les porteurs de projets qui sont évidemment informés contractuellement en amont.

Les garanties

Afin de sécuriser les intérêts des investisseurs, La Première Brique met en place plusieurs garanties sur chaque projet proposé au financement ;

• Hypothèque,
• Caution personnelle,
• Garantie à première demande,
• Nantissement de titres.

Je ne vais pas rentrer dans le détail de chacune de ces garanties, cependant si tu veux comprendre leurs fonctionnement et le niveau de sécurité qu’elles offrent, j’ai rédigé un article sur le sujet ici.

Marché secondaire ?

Même si le crowdfunding immobilier reste généralement un investissement à moyen / long terme, l’équipe dirigeante de La Première Brique envisage la création d’un marché secondaire. Ce marché permettrait aux investisseurs d’avoir une option de sortie anticipée en revendant leurs parts avant la fin d’un projet. Ce qui améliorait ainsi la liquidité des investissements en cas de nécessité.

Ma conclusion

La Première Brique se positionne comme une plateforme de crowdfunding immobilier incontournable. Fiable, accessible et transparente, elle permet à un large public d’investir dans des projets immobiliers avec un capital réduit. Si elle présente des avantages importants, tels que des rendements attractifs et une diversification facilitée, elle comporte également des risques liés à la nature même de l’investissement immobilier. Cependant, grâce à sa transparence, ses garanties et sa conformité réglementaire, La Première Brique offre aux investisseurs un cadre sécurisé pour maximiser leurs chances de succès tout en minimisant les risques.

La première brique est à mon sens et de loin, la meilleur option pour investir dans le crowdfunding immobilier. Dans ma vision de développer des revenus passif je cible uniquement les projets avec des interets mensuels, mais cela ne veut pas dire que les autres projets sont mauvais, bien au contraire.

Pour rappel, je ne suis pas un conseiller financier, dans cet article, je partage mon analyse et mon point de vue d’investisseur privé. Je reste disponible pour échanger avec vous dans les commentaires ; partagez votre expérience avec La Première Brique ou posez des questions sur le crowdfunding immobilier, je serais ravi de vous répondre !