Pour louer un local commercial, le bailleur peut opter soit pour un bail commercial, soit pour un bail professionnel. Ces deux contrats comportent cependant des différences notables à plusieurs niveaux ;
Dans cet article je te détail les principales différences entre le bail commercial et le bail professionnel ;
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Les activités éligibles
Tout d’abord, le bail commercial et le bail professionnel sont utilisés pour des activités différentes :
Bail commercial
Généralement consacré aux activités commerciales, industrielles, artisanales et agricole.
Bail professionnel
S’adresse exclusivement aux activités non commerciales (professions libérales) et aux activités de travaux immobiliers
Cependant les entreprises ayant une activité non commerciale ou une activité de travaux immobiliers peuvent toutefois demander à être soumis à un bail commerciale.
La durée
Le bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée d’au moins 9 ans, alors qu’un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.
Le droit au renouvellement
Dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat de location. Aucune clause du bail commercial ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement.
Par contre, dans le cas d’un bail professionnel, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.
La révision des loyers
Dans un bail commercial, la révision du loyer peut intervenir légalement à l’issue de chaque période triennale. Pour le calcul de la révision du loyer, l’indice à retenir est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’indice des loyers des activités tertiaire (ILAT) pour les autres activités.
Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision sauf si une clause du bail le prévoit. Pour le calcul de la révision du loyer, l’indice à retenir est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La sous location
Dans le cas d’un bail commercial la sous location est interdite sauf si une clause du bail le permet.
Pour un bail professionnel elle est autorisé sauf si une clause du bail l’interdit.
Cession du bail
Dans le cas d’un bail commercial, la cession ne peut être interdite mais les modalités de la cession peuvent être encadrées.
Tandis que pour un bail professionnel elle est autorisé mais peut être interdite totalement dans le contrat.
La résiliation anticipée
Par le locataire
Avec un bail professionnel le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.
Tandis qu’avec un bail commercial cette faculté est encadrée, il peut résilier le contrat qu’à l’expiration de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois.
Le bailleur
Avec un bail professionnel le bailleur ne peut pas résilier le bail avant l’expiration de sa durée.
Pour un bail commercial c’est possible à chaque fin de période triennal avec un préavis de 6 mois et moyennant une indemnité d’éviction due au locataire.
Synthèse
| COMPARATIFS | BAIL COMMERCIAL | BAIL PROFESSIONNEL |
|---|---|---|
| ACTIVITES | But commercial Activités commerciales, industrielles, artisanal ou agricole | But non commercial Profession libéral, bureaux |
| DUREE DU BAIL | 9 ans minimum (bail 3-6-9) | 6 ans minimum |
| DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL | Obligatoire | Pas obligatoire |
| REVISION DES LOYERS | Triennal / Indice ILC ou ILAT | Droit être mentionné dans le bail / Indice ILAT |
| SOUS LOCATION | Impossible, sauf si une clause du bail le permet | Possible sauf si une clause du bail l’interdit |
| CESSION DU BAIL | Autorisée | Peut être interdite |
| RESILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIRE | A chaque période triennal avec 6 mois de préavis | A tous moment avec 6 mois de préavis |
| RESILIATION DU BAIL PAR LE BAILLEUR | Possible à l’issue de chaque période triennal avec un préavis de 6 mois et moyennant une indemnité d’éviction | Impossible |
