Quelles différences entre le bail commercial et le bail professionnel ?

Pour louer un local commercial, le bailleur peut opter soit pour un bail commercial, soit pour un bail professionnel. Ces deux contrats comportent cependant des différences notables à plusieurs niveaux ;

Dans cet article je te détail les principales différences entre le bail commercial et le bail professionnel ;


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Les activités éligibles

Tout d’abord, le bail commercial et le bail professionnel sont utilisés pour des activités différentes : 

Bail commercial

Généralement consacré aux activités commerciales, industrielles, artisanales et agricole.

Bail professionnel

S’adresse exclusivement aux activités non commerciales (professions libérales) et aux activités de travaux immobiliers

Cependant les entreprises ayant une activité non commerciale ou une activité de travaux immobiliers peuvent toutefois demander à être soumis à un bail commerciale.

La durée

Le bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée d’au moins 9 ans, alors qu’un bail professionnel doit être conclu pour une durée de 6 ans minimum.

Le droit au renouvellement

Dans le cas d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat de location. Aucune clause du bail commercial ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement.

Par contre, dans le cas d’un bail professionnel, le bailleur a la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit en informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.

La révision des loyers

Dans un bail commercial, la révision du loyer peut intervenir légalement à l’issue de chaque période triennale. Pour le calcul de la révision du loyer, l’indice à retenir est l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales, et l’indice des loyers des activités tertiaire (ILAT) pour les autres activités.

Avec un bail professionnel, il n’y a pas de révision sauf si une clause du bail le prévoit. Pour le calcul de la révision du loyer, l’indice à retenir est l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La sous location

Dans le cas d’un bail commercial la sous location est interdite sauf si une clause du bail le permet.

Pour un bail professionnel elle est autorisé sauf si une clause du bail l’interdit.

Cession du bail

Dans le cas d’un bail commercial, la cession ne peut être interdite mais les modalités de la cession peuvent être encadrées.

Tandis que pour un bail professionnel elle est autorisé mais peut être interdite totalement dans le contrat.

La résiliation anticipée

Par le locataire

Avec un bail professionnel le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.
Tandis qu’avec un bail commercial cette faculté est encadrée, il peut résilier le contrat qu’à l’expiration de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois.

Le bailleur

Avec un bail professionnel le bailleur ne peut pas résilier le bail avant l’expiration de sa durée.
Pour un bail commercial c’est possible à chaque fin de période triennal avec un préavis de 6 mois et moyennant une indemnité d’éviction due au locataire.

Synthèse

COMPARATIFSBAIL COMMERCIALBAIL PROFESSIONNEL
ACTIVITESBut commercial
Activités commerciales, industrielles, artisanal ou agricole
But non commercial
Profession libéral, bureaux
DUREE DU BAIL9 ans minimum (bail 3-6-9)6 ans minimum
DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAILObligatoirePas obligatoire
REVISION DES LOYERSTriennal / Indice ILC ou ILATDroit être mentionné dans le bail / Indice ILAT
SOUS LOCATIONImpossible, sauf si une clause du bail le permetPossible sauf si une clause du bail l’interdit
CESSION DU BAILAutoriséePeut être interdite
RESILIATION DU BAIL PAR LE LOCATAIREA chaque période triennal avec 6 mois de préavisA tous moment avec 6 mois de préavis
RESILIATION DU BAIL PAR LE BAILLEURPossible à l’issue de chaque période triennal avec un préavis de 6 mois et moyennant une indemnité d’évictionImpossible
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