Quand on investis dans l’immobilier locatif, à un moment donné on est forcément confronté à l’opportunité du local commercial. Beaucoup d’investisseur se demandent si c’est une bonne ou mauvaise idée de détenir des locaux commerciaux dans son patrimoine.
La question est justifié car il y a des avantages mais aussi des inconvénients. J’ai analysé tous cela pour toi et je te donne mon point de vu sur les locaux commerciaux;
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5 raisons d’investir dans les locaux commerciaux
Le bail
Le bail commercial apporte une stabilité locative car il est engagent sur du long terme, on l’appel aussi bail 3-6-9. Ce terme vient du fait que le locataire ne peut résilier son bail commercial que à l’expiration de chaque période triennale et en respectant un préavis de 6 mois.
Cela permet d’éviter de changer de locataire tous les ans comme c’est possible dans un bail d’habitation. Généralement quand un professionnel s’installe, il va développer son activité pendant plusieurs années avant de déménager (en moyenne 6 ans). Mais si il se sent bien il peut y rester pendant 12 ans voir 18 ans comme j’ai déjà pu l’entendre.
Il faut aussi noter que le bail commercial est un élément contractuel entièrement personnalisable par le bailleur. Il peut y mentionner différentes clauses afin de protéger ces intérêts ;
- Les travaux d’entretien ou d’amélioration, sont généralement mis à la charge du locataire
- La destination des locaux, peut être limitée à l’activité actuel du locataire.
- La sous location, partielle ou totale peut-être interdite.
- La cession du bail, peut être limitée à un successeur ayant la même activité que le locataire en place.
Noter qu’il existe un autre type de bail pour les locaux commerciaux qui est le bail professionnel.
La caution
La caution doit être mentionnée dans le contrat et en général pour un bail commercial, le montant du dépôt de garantie est égal à :
- 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance – terme à échoir.
- 2 trimestres de loyer lorsque le loyer est payable en fin de mois – terme échu.
Cela permet de constituer une trésorie rapidement mais ça donne aussi une meilleur latitude en cas de travaux de remise en état après le départ du locataire.
Je tiens à précise qu’il n’y a rien d’obligatoire et que le but n’est pas de saigner le locataire. Le montant du dépôt de garantie peut faire partie d’une négociation à avoir le locataire avant la signature du bail.
La taxe foncière
Dans le cas d’un bail commercial, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire. Tu pourras la récupérer sous forme de charge au prorata de la surface occupée par le local commercial dans l’ensemble du bien.
Si on prends l’exemple d’une taxe foncière de 2520€/ans pour un immeuble ;
- Si local commercial occupe l’entièreté de l’immeuble, tu pourras alors récupérer l’intégralité sur le locataire, soit 210€ /mois de charge.
- Si le local occupe une surface de 100m2 sur un immeuble de 300m2 tu pourras donc récupérer 30% de la taxe foncière, soit 756€ ce qui correspond à 63€/mois de charge.
Si le loyer est payé au trimestre les charges seront aussi payés de façon trimestrielle.
C’est un avantage non négligeable car la taxe foncière est un impôt qui peut peser lourd dans un patrimoine conséquent. Cette clause te permet donc d’augmenter ta rentabilité.
La T.V.A.
Un autre point interessant d’un bail commercial est que tu peux facturer à ton locataire la TVA sur le loyer. Mais ne t’emballe pas c’est n’est pas du pur bonus car tu devras rendre la somme au service des impôts tous les mois ou trimestre en fonction du bail. Pour ton locataire en tant que professionnel, il pourra lui récupérer de la même manière la TVA qu’il t’auras payé; l’opération est donc indolore pour lui.
Mais alors ou est l’intérêt ? Il est indirect car le fait de facturer la TVA à ton locataire te permet de récupérer la TVA sur tous les travaux que tu feras pour le local commercial. Cela te permet donc d’avoir une remise de 20% sur les travaux, ce qui augmente encore une fois la rentabilité de ton bien.
Attention certains professionnel dans des secteurs spécifique ne peuvent pas récupérer la TVA :
- Le médical et paramédical
- Les assurances
- Les banques
C’est donc une perte sèche pour eux, ce qui peut compliquer la négociation de cette clause dans le bail.
Attention les charges et la caution ne sont pas soumises à la TVA.
Le prêt bancaire
Il est vrai que les banques ont plus de facilités à donner leurs accord pour financer les locaux commerciaux car il y a moins de risque d’impayé.
Cependant pour un bien 100% dédié à un usage professionnel la durée du crédit est limitée à 15 ans. Ça peut paraitre incompressible mais cela permet de maintenir une cohérence dans les prix du marché. Effectivement cela oblige les vendeurs à vendre à un prix permettant au minimum un auto-financement.
Les 3 inconvénients du local commercial
La vacance locative
Trouver un locataire pour un local commercial peu prendre plusieurs mois, et cela peu donc engendrer de la vacance locative non négligeable notamment lors du départ d’un locataire.
C’est à mon sens le principale risque de ce type d’investissement.
Pour minimiser ce risque je te conseille de bien sélectionner tes locataires. Pour cela tu dois être conscient des atouts et défauts de ton local et tenir compte de l’activité de ton locataire. La question que tu dois te poser est simple ; est-ce que cette activité à une chance de prospérer dans ce local ?
L’augmentation des loyers
Contrairement au bail d’habitation où le loyer peut être réévaluer tous les ans, dans le cas d’un bail commercial cela ne peut se faire que par période triennal et suivant l’un des deux indices suivant :
- Indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.
- Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
De plus quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout des 9 ans), le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Ce renouvellement empêche le bailleur de pouvoir fixer un nouveau montant de loyer. Le nouveau loyer est plafonné en fonction du même indice ILC décrit plus haut.
Le PLU
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le projet global d’aménagement du territoire d’une commune. Afin de maintenir un dynamisme dans les centres villes certaines communes bloquent le changement de destination dans certaines rue.
Concrètement, si tu achète un immeuble avec un local commercial en RDC et que tu souhaites le transformer en habitation ou parking; tu devras demander l’autorisation à la mairie à travers une déclaration préalable. Sauf que si le PLU l’interdit dans la rue ou se trouve ton bien, la mairie te donnera un refus.
Ça peu être problématique si tu as un local mal placé et/ou mal conçu car il sera difficile à louer, tu vas donc te retrouver avec une vacance locative et tu ne pourras rien y faire.
Ma conclusion
A mon sens les locaux commerciaux sont des atouts très intéressant à détenir dans un patrimoine immobilier. Il faut cependant faire attention à l’emplacement et aux locataires que l’on y met.
En ce qui me concerne je fuis systématiquement les locaux commerciaux situés dans des rues non passante. De plus compte tenu des inconvénients détaillés plus haut et de l’essor du télétravail je pense que les locaux commerciaux ne doivent pas représenter plus de 30% du patrimoine.
Le bail commercial est aussi très important et ne doit pas être négligé car c’est lui qui te protège en cas de conflit ! Je te conseille de le faire rédiger par un avocat implanté dans la même ville que le local. Il sera au fait de certaines subtilités local et pourra apporter des précisions sur le bail.
Je possède 2 locaux commerciaux dans mon patrimoine et j’en suis très content. Ils me permettent de booster ma rentabilité et m’apportent de la diversité et une sécurité de revenus.
