La location meublée – Tout ce qu’il faut savoir

La location meublée connaît un succès croissant dans le domaine de l’immobilier. Son potentiel de revenus passifs et ses avantages fiscaux en font une option privilégiée pour les investisseurs en quête de liberté financière. Pourquoi la location meublée se distingue-t-elle dans l’univers de l’investissement immobilier ? Quels sont les atouts et les spécificités ? Cet article vous apporte des réponses concrètes pour comprendre l’intérêt de ce type de localisation.

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La définition légale d’une location meublée

Selon la législation française, la location meublée consiste à louer un bien immobilier équipé des meubles et équipements indispensables à la vie quotidienne du locataire. Contrairement à la location nue, où le locataire doit apporter ses propres meubles, la location meublée oblige le propriétaire à fournir un ensemble de meuble et équipement minimum. Ce type de location est souvent pris pour sa flexibilité, tant du côté du bailleur que du locataire, mais il impose aussi des règles strictes.

La liste des meubles obligatoires à fournir

La loi Alur de 2014 permet de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, elle précise notamment à travers le décret du 31 juillet 2015 une liste d’équipements que tout logement meublé doit comporter. Il dresse un inventaire précis des 11 éléments que doivent intégrer ces logements :

• Une literie complète avec couverture ou couette,
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les espaces de nuit (rideaux ou volets)
• Une table et des chaises en quantité suffisante,
• Des plaques de cuisson adaptée au logement,
• Un réfrigérateur doté d’un compartiment congélation adapté au logement (les 2 peuvent-être dissociés),
• Un four ou un four à micro-onde,
• Des ustensiles de cuisine,
• De la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
• Des luminaires,
• Des rangements pour les vêtements et les effets personnels,
• Du matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, etc.).

Si le logement ne répond pas à ces critères, il ne peut pas être considéré comme « meublé », et les conséquences peuvent être importantes en cas de litige avec le locataire.

Les avantages de la location meublée par rapport à la location nue

En comparaison avec la location nue, la location meublée offre des avantages significatifs, tant en termes de rentabilité que de flexibilité et de fiscalité ;

1. Attractivité et rentabilité plus élevée

• Demande locative : La location meublée répond bien à une forte demande de locataires en quête de logements tout équipé, comme les étudiants, les expatriés, et les jeunes actifs, surtout dans les grandes villes et les zones dynamiques.
• Loyers supérieurs : Les loyers des locations meublés sont en moyenne 10 à 20 % plus élevés que ceux des locations nus, justifiant le coût des meubles et équipements inclus.
• Possibilité de revaloriser le loyer plus fréquemment : Avec des baux plus courts, le propriétaire peut ajuster les loyers plus fréquemment, en fonction de l’évolution du marché immobilier.
• Possibilité de passer à la location touristique : Le marché de la location saisonnière ou touristique (par exemple via des plateformes comme Airbnb) peut s’adapter aux locations meublées, offrant une source de revenus probable plus élevée, notamment en haute saison.

2. Un contrat de location plus avantageux

• Durée du bail : La location meublée propose des durées de bail plus flexibles. Pour une résidence principale, le bail est de 1 an renouvelable (contre 3 ans pour la location nue). Pour les étudiants, la durée peut même être réduite à 9 mois sans reconduction tacite.
• Dépôt de garantie : En location meublée, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges (contre un mois pour la location nue). Cela couvre mieux les risques liés à la dégradation des équipements et des meubles.
• Possibilité de reprendre le logement plus facilement : Avec un bail de courte durée et une plus grande flexibilité des conditions de fin de bail, le propriétaire peut plus facilement récupérer son bien pour y habiter ou pour le vendre.

3. Régimes fiscaux avantageux

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Ce statut permet d’opter pour une imposition sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et de bénéficier d’abattements fiscaux ou de déductions importantes via le régime réel.
• Micro-BIC : En présentant ce régime, les investisseurs bénéficient d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, ce qui est généralement plus avantageux que le régime micro-foncier de la location nue, avec un abattement de seulement 30 %.
• Amortissement du bien et des meubles : Les propriétaires peuvent amortir leur bien, ainsi que le mobilier, ce qui réduit considérablement leur base imposable. Cet amortissement est unique à l’emplacement meublé et contribue à diminuer l’impact fiscal sur les revenus locatifs.

Les atouts fiscaux de la location meublée

Le régime fiscal avantageux de la location meublée

Un des grands avantages de la location meublée est le régime fiscal auquel elle donne accès, en particulier pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) et les loueurs en meublé professionnels (LMP). Sous le régime LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ce régime permet au propriétaire de déduire de nombreuses charges, telles que les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt ou encore les amortissements, notamment considérablement l’imposition.

Les investisseurs peuvent également opter pour le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, ou le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et les amortissements. Dans les deux cas, ces régimes fiscaux permettent de diminuer l’impact fiscal, rendant la location meublée encore plus rentable.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP est accessible dès que les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas un certain seuil (23 000 € par an ou 50 % des revenus globaux). Il permet au propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux mentionnés tout en restant un investisseur non professionnel. Ce statut est très apprécié pour sa souplesse et sa facilité d’accès, même pour les nouveaux investisseurs.

Le LMNP permet de profiter de l’amortissement du bien, ce qui constitue un levier fiscal considérable pour optimiser les revenus locatifs et réduire les charges fiscales.

Les inconvénients de la location meublée

Un investissement plus coûteux

L’achat d’un bien destiné à la location meublée nécessite souvent un investissement plus conséquent qu’une location nue. En effet, il faut prévoir le coût de l’ameublement et des équipements nécessaires, ce qui peut représenter une partie non négligeable de l’investissement initial. Cependant, les loyers perçus permettent généralement de rentabiliser rapidement ces dépenses.

La gestion et l’entretien : un point de vigilance

Une location meublée demande une gestion plus active, notamment en raison de la rotation présente plus élevée des locataires et de l’entretien du mobilier. Les équipements mis à disposition doivent être en bon état de fonctionnement, ce qui peut occasionner des frais supplémentaires en cas de dégradations ou de besoin de remplacement. Les investisseurs doivent donc anticiper ces aspects pour éviter toute mauvaise surprise.

Bien réussir sa location meublée

Pour réussir sa location meublée et optimiser sa rentabilité, il est important de suivre certaines étapes clés, depuis le choix du bien jusqu’à la gestion locative. Voici les étapes essentielles pour maximiser vos chances de succès :

• Choisir un emplacement stratégique : L’emplacement est un facteur clé pour garantir une demande locative stable et un bon rendement. Privilégiez les villes avec une forte demande, comme les zones étudiantes, les quartiers bien desservis par les transports, ou les centres urbains attractifs. La proximité des commodités (commerces, écoles, hôpitaux) et des axes de transport peut également augmenter la valeur locative de votre bien.
• Étudier la demande locative : Avant d’investir, étudiez les profils de locataires les plus présents dans la zone ciblée : étudiants, jeunes actifs, familles, touristes ? Cette analyse vous aidera à choisir le type de location meublée adaptée, qu’il s’agisse de location longue durée, de location courte durée (saisonnière), ou de colocation.
• Calculer la rentabilité et les charges : Évaluer la rentabilité potentielle est crucial pour s’assurer que l’investissement sera rentable. Comparez le prix d’achat, les frais d’ameublement et d’entretien, ainsi que les charges annexes avec les loyers prévus. Prenez également en compte les avantages fiscaux et choisissez le régime fiscal le plus adapté (micro-BIC ou régime réel).
• Aménager le logement selon les normes : Un emplacement meublé doit être équipé des meubles et équipements de base exigés par la législation. Le mobilier doit être fonctionnel et de qualité pour éviter de fréquents remplacements. Investissez dans des équipements durables, en pensant aussi à l’esthétique, car un intérieur agréablement tenu davantage les locataires et peut justifier un loyer légèrement plus élevé.
• Choisir le bon régime fiscal : Optez pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an. Ce régime est fiscalement avantageux car il permet de réduire de nombreuses charges et d’amortir le bien. Si vos revenus locatifs dépassent ce seuil, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) peut être une option, bien que plus contraignante, il offre également des avantages fiscaux intéressants.
• Rédiger un contrat de location adapté : Pour protéger vos droits en tant que propriétaire et limiter les risques, élaborez un contrat de location en bonne et due forme, en précisant les obligations de chaque partie, le montant des loyers et des charges, ainsi que la durée du contrat. Un état des lieux détaillé est également indispensable pour éviter tout litige lors de la sortie du locataire.
• Fixer le bon loyer : Un loyer trop bas risque de diminuer la rentabilité, tandis qu’un loyer trop élevé pourrait faire fuir les locataires. Informez-vous sur les loyers pratiqués dans la zone pour les biens meublés similaires et ajustez votre prix en fonction de la qualité de l’ameublement et des équipements fournis.
• Optimiser la gestion locative : Gérer un emplacement meublé demande un suivi régulier, que ce soit pour l’entretien du mobilier, le remplacement d’équipements, ou la gestion administrative. Vous pouvez soit gérer le bien vous-même, soit passer par une agence de gestion locative si vous manquez de temps. Pour les locations de courte durée, une gestion active est souvent nécessaire pour les réservations, le nettoyage, et l’accueil des locataires.
• Prendre une assurance adaptée : Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) est essentielle pour couvrir les risques liés à l’investissement locatif, notamment en cas de sinistres. En outre, vous pouvez exiger une assurance locative de la part de vos locataires pour être pleinement protégé.
• Évaluer régulièrement la rentabilité et ajuster si nécessaire :Une fois votre bien en location, évaluez régulièrement la rentabilité de votre investissement et les retours des locataires. N’hésitez pas à adapter le loyer en fonction de l’évolution du marché ou à renouveler certains équipements pour maintenir l’attractivité de votre bien. Des ajustements périodiques permettent d’assurer une rentabilité durable et de fidéliser les locataires.

Ma conclusion

En résumé, la location meublée est une option d’investissement aux multiples atouts pour ceux qui recherchent à la fois rentabilité et flexibilité. Grâce à ses avantages fiscaux et à sa capacité à générer des revenus passifs, elle constitue un véritable levier pour avancer vers la liberté financière. Toutefois, cet investissement exige une gestion rigoureuse pour assurer une rentabilité durable et éviter les mauvaises surprises liées à l’entretien du mobilier et au chiffre d’affaires des locataires.

Cela étant dit, la location meublée peut aussi être un tremplin vers d’autres stratégies encore plus rentables, comme la location courte durée (type Airbnb), la colocation ou encore le coliving. La location courte durée permet, par exemple, de maximiser les revenus en s’adaptant aux voyageurs, bien que sa gestion exige un suivi plus actif. Quant à la colocation, elle se révèle intéressante dans les zones étudiantes et urbaines, offrant une stabilité locative avec des rendements souvent attractifs.

Que vous choisissiez la location meublée classique, la courte durée ou la colocation, ces options peuvent toutes jouer un rôle clé dans la constitution d’un portefeuille immobilier diversifié, propice à la réalisation d’objectifs financiers et patrimoniaux.