Investir dans les locaux commerciaux est un choix judicieux pour diversifier son portefeuille immobilier et générer un revenu passif fiable. Contrairement aux logements résidentiels, les locaux commerciaux offrent souvent des rendements plus élevés, une stabilité des locataires et des baux plus longs. Dans cet article, nous verrons comment investir dans les locaux commerciaux peut devenir une stratégie solide pour atteindre la liberté financière. Vous découvrirez les étapes clés, les avantages et les défis de cet investissement, ainsi que les meilleures pratiques pour réussir dans ce domaine.
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Pourquoi investir dans les locaux commerciaux ?
Des rendements attractifs et stables
Les locaux commerciaux, comme les bureaux, magasins ou entrepôts, sont réputés pour offrir des rendements locatifs plus élevés que les biens résidentiels. Ce taux de rentabilité élevé découle en partie des baux commerciaux, qui sont généralement plus longs (entre 3 et 9 ans en France) et garantissent ainsi une meilleure stabilité des revenus.
Moins de turnover locatif
Investir dans les locaux commerciaux permet également de réduire le risque de turnover locatif. Les entreprises, surtout celles établies, cherchent à rester au même emplacement pour conserver leur clientèle. En conséquence, les baux commerciaux sont souvent prolongés, ce qui assure à l’investisseur des revenus réguliers.
Des charges transférées au locataire
Les baux commerciaux sont également attractifs pour les investisseurs, car une grande partie des charges d’entretien et de réparation est supportée par le locataire. Cela inclut généralement des coûts liés à l’entretien des locaux, aux réparations et même aux impôts locaux (taxe foncière). L’investisseur se trouve ainsi déchargé de nombreuses obligations, ce qui réduit ses dépenses globales et augmente son rendement net.
Les types de locaux commerciaux
Les bureaux
Les bureaux sont particulièrement appréciés des investisseurs, car ils offrent à ces derniers un risque modéré. Les entreprises de tous les secteurs recherchent régulièrement des espaces de travail. Cependant, avec le développement récent du télétravail, l’investissement dans les bureaux peut présenter des défis spécifiques, notamment en termes d’occupation. Il est essentiel de faire une étude de marché approfondie si vous souhaitez investir dans des bureaux.
Les magasins et restaurants
Les locaux destinés à la vente, comme les magasins ou les restaurants, sont habituellement situés dans des zones à forte fréquentation, ce qui en fait des biens attractifs. En investissant dans un quartier prisé, vous pourrez bénéficier de la visibilité accrue de votre local. Cela implique parfois un investissement de départ plus conséquent, mais avec un emplacement prémium, vous pouvez vous permettre de fixer un loyer au-dessus de la moyenne.
Les entrepôts et locaux logistiques
Avec l’essor du commerce en ligne, la demande pour les entrepôts a explosé. Ces biens immobiliers peuvent générer des rendements attractifs et stables, d’autant plus que les entreprises de logistique signent habituellement des baux à long terme.
4 étapes pour réussir un investissement dans les locaux commerciaux
1 : Faire une étude de marché
Avant de se lancer, il est crucial de réaliser une étude de marché approfondie pour s’assurer que le secteur géographique et le type de local répondent à une réelle demande. Analyser la concurrence, la fréquentation de la zone et la croissance économique permet de réduire les risques d’inoccupation.
2 : Analyser le profil des locataires potentiels
Les locaux commerciaux nécessitent souvent des locataires solvables. Ainsi, privilégier des entreprises établies ou ayant un historique de succès peut être une stratégie rassurante pour minimiser le risque de défaut de paiement.
3 : Bien rédiger le bail commercial
Le bail commercial est un élément contractuel entièrement personnalisable, les termes doivent donc être négociés au mieux entre les deux parties (propriétaire et locataire). Un bail bien structuré optimise le rendement net et protège l’investisseur contre les imprévus. Assurez-vous de préciser l’activité professionnelle qui y sera exercée, les charges supportées par le locataire (loyer, caution, taxe foncière, etc), la durée du bail et les modalités de révision du loyer.
Il est fortement recommandé de faire rédiger le bail par un avocat implanter dans la même ville que le local. Il sera au fait de certaines subtilités locales et pourra apporter les précisions nécessaires sur le bail. Les frais de rédaction sont généralement de l’ordre d’un mois de loyer et peuvent être mis à la charge du locataire.
4 : Assurer une gestion efficace
Pour sécuriser votre investissement, une gestion efficace des locaux est essentielle. Que vous gériez personnellement ou via un administrateur de biens, la maintenance et les relations avec les locataires influencent directement sur la pérennité de votre revenu passif.
Il existe plusieurs solutions de gestion locative qui permettent de gérer efficacement ces locations avec un minimum d’effort. Parmi ces solutions, Rentila est la plateforme que j’utilise depuis plusieurs années.
Les avantages fiscaux de l’investissement dans les locaux commerciaux
Investir dans les locaux commerciaux peut offrir des avantages fiscaux intéressants. Le régime de l’amortissement permet de déduire des charges comptables, réduisant ainsi la base imposable. De plus, certaines dépenses d’entretien et d’amélioration des locaux peuvent être déduites, ce qui limite l’impact fiscal.
La SCI : un levier fiscal intéressant
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) est un moyen efficace de gérer un investissement dans les locaux commerciaux. Ce type de société offre une fiscalité attractive et permet de répartir les revenus entre associés, ce qui peut être utile pour optimiser les impôts en fonction des situations individuelles.
Les risques de l’investissement dans les locaux commerciaux
Risque de vacance locative
Bien que les baux commerciaux soient plus longs, il existe toujours un risque de vacance locative, surtout en cas de crise économique ou de déclin de la zone géographique. Il est donc important d’anticiper en sélectionnant des localisations à forte demande.
Risque d’impayés
Les entreprises peuvent, tout comme les locataires résidentiels, être confrontées à des difficultés financières. Un défaut de paiement peut donc affecter vos revenus. Privilégiez des locataires solides et envisagez des garanties de type caution bancaire.
Fluctuations de la demande en fonction des secteurs
Certains secteurs peuvent être particulièrement sensibles aux évolutions économiques. Par exemple, les locaux de vente au détail peuvent être affectés par la montée du commerce en ligne, tandis que les bureaux peuvent être impactés par l’essor du télétravail.
Les restrictions du PLU
Afin de maintenir un dynamisme dans les centres-villes, certaines communes bloquent le changement de destination des locaux commerciaux dans certaines rues. Ça peut être problématique dans le cas d’un local commercial mal placé et/ou mal conçu, il sera difficile à louer, et vous ne pourrez même pas le transformer en appartement.
Les tendances de l’investissement dans les locaux commerciaux
L’immobilier logistique en plein essor
Avec le développement de l’e-commerce, les entrepôts et locaux de stockage sont de plus en plus prisés par les investisseurs. Ce type de local commercial permet de bénéficier de la croissance du commerce en ligne et d’offrir des baux longs avec des entreprises stables.
Le co-working et les bureaux flexibles
L’essor du télétravail a transformé les besoins des entreprises en matière de bureaux. Les espaces de co-working et les bureaux modulables représentent aujourd’hui une option prometteuse, permettant de s’adapter à l’évolution rapide des besoins.
L’impact de la transition écologique
Les bâtiments respectueux de l’environnement sont devenus une priorité pour les entreprises et leurs clients. Investir dans des locaux commerciaux « verts » permet d’attirer des locataires soucieux de leur impact environnemental, tout en profitant d’éventuels avantages fiscaux et aides publiques.
Ma conclusion
Investir dans les locaux commerciaux est une stratégie prometteuse pour diversifier ses revenus passifs et atteindre une véritable liberté financière. En choisissant le bon type de local et en suivant une stratégie d’investissement bien pensée, vous pouvez profiter des rendements attractifs et stables qu’offre ce secteur. Avec une étude de marché approfondie, une gestion prudente des locataires et une veille sur les tendances émergentes, investir dans les locaux commerciaux devient une solution viable pour sécuriser un revenu passif fiable et diversifié.
Que vous soyez novice ou investisseur chevronné, les locaux commerciaux représentent une opportunité de croissance et de sécurité pour votre portefeuille immobilier.
