L’investissement immobilier séduit de nombreux Français dans la recherche de stabilité et de revenus complémentaires. Parmi les options disponibles, investir en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) se présente comme une solution intéressante pour accéder au marché de l’immobilier d’entreprise sans les contraintes de la gestion locative. Mais alors, comment investir en SCPI ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de placement ? Et comment s’intègre-t-il dans une stratégie globale d’investissement axée sur les revenus passifs ? Cet article vous guide à travers les méandres de l’investissement en SCPI pour vous aider à prendre des décisions éclairées.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI, également connues sous le nom de « pierre-papier », permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion. Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs pour constituer un patrimoine immobilier. Elles achètent et gèrent des biens immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, etc.

En investissant en SCPI, vous achetez des parts de cette société et percevez des revenus locatifs proportionnels à votre investissement, sous forme de dividendes.

Pourquoi investir en SCPI ?

Investir en SCPI offre plusieurs avantages non négligeables pour un investisseur cherchant à générer des revenus passifs :

• Accessibilité : Investir en SCPI est accessible avec un capital moins important que l’achat direct d’un bien immobilier (quelques centaines d’euros en général).
• Diversification : La mutualisation des risques grâce à un patrimoine immobilier diversifié.
• Gestion déléguée : Vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative (recherche de locataires, encaissement des loyers, travaux, etc.).
• Revenus passifs attractifs et réguliers : Les SCPI distribuent des revenus locatifs, pouvant constituer une source de revenus passifs. Les rendements annuels moyens se situent entre 4 % et 6 %, bien au-dessus des livrets d’épargne classiques.
• Un placement stable dans le temps : Le marché immobilier, même en cas de fluctuations, reste une valeur refuge, garantissant une certaine stabilité des rendements.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, chacune ayant ses spécificités :

• SCPI de rendement : Elles visent la distribution de revenus locatifs réguliers et élevés.
• SCPI de plus-value : Elles privilégient l’acquisition de biens immobiliers avec un potentiel de valorisation à long terme.
• SCPI fiscales : Elles offrent des avantages fiscaux, comme la réduction d’impôt, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts pendant une certaine durée.

Choisir le type de SCPI adapté à votre profil d’investisseur et à vos objectifs est crucial.

Comment bien choisir une SCPI ?

Pour maximiser vos chances de succès, voici les critères à analyser avant de vous lancer :

1. Le taux de rendement interne (TRI) : Comparez les performances historiques des SCPI.
2. La qualité du patrimoine : Diversité et emplacement des biens immobiliers.
3. Les frais associés : Frais d’entrée et de gestion.
4. La solidité de la société de gestion : Vérifiez son expérience et sa réputation.

Les risques à prendre en compte

Comme tout investissement, investir en SCPI comporte des risques :

• Risque de perte en capital : La valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier.
• Risque de liquidité : La revente des parts peut être plus ou moins rapide en fonction de l’état du marché.
• Frais élevés : Des frais de gestion sont prélevés par la société de gestion et peuvent impacter la rentabilité si vous revendez rapidement.
• Rendement non garanti : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Une baisse du rendement est possible en cas de hausse des vacances locatives ou de crise économique.

Comment investir en SCPI concrètement ?

Pour investir en SCPI, vous pouvez :

• Acheter des parts en direct : Auprès d’un distributeur ou une société de gestion comme Corum.
• Investir via une assurance-vie : Certaines assurances-vie proposent des supports en SCPI.
• À crédit : Via un financement bancaire pour bénéficier d’un effet de levier.

Avant d’investir, il est important de définir ses objectifs, de se renseigner sur les différentes SCPI disponibles, de comparer leurs performances, leurs frais et leur stratégie d’investissement avant de prendre une décision.

Alternatives aux SCPI

Si les SCPI sont certes attractives, mais elles ne sont pas l’unique solution pour investir dans la pierre papier. Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) et les REITs (Real Estate Investment Trusts) sont des alternatives qui méritent toute votre attention. Ces sociétés permettent d’investir via la bourse tout en bénéficiant d’une meilleure liquidité.

• Avantages : Liquidité, rendement attractif, diversification internationale.
• Inconvénients : Volatilité des marchés financiers.

Ma conclusion

Investir en SCPI offre une opportunité intéressante de diversifier son patrimoine immobilier et de générer des revenus passifs. Cependant, il est crucial de bien comprendre le fonctionnement des SCPI, de connaître les différents types existants, d’évaluer les avantages et les inconvénients, et de prendre en compte les risques inhérents à ce type d’investissement. Investir en SCPI peut être une étape vers la liberté financière, mais cela nécessite une approche réfléchie et une diversification globale de son portefeuille. Il est important de considérer les SCPI comme un investissement de long terme, avec un horizon de placement d’au moins 8 à 10 ans.

Pour aller plus loin dans la diversification de votre patrimoine immobilier et toujours dans l’optique de générer des revenus passifs, il est pertinent de s’intéresser aux SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), ou REITs (Real Estate Investment Trusts) sur les marchés boursiers, qui offrent une liquidité plus importante et une exposition à des marchés immobiliers internationaux.

L’immobilier est un des piliers de l’enrichissement que toute personne aspirant à la liberté financière se doit de posséder. Beaucoup souhaitent avoir des revenus immobiliers, mais n’ont pas envie d’y consacrer le temps nécessaire pour développer et gérer cette classe d’actif. Bonne nouvelle pour les impatients fainéants, il existe trois méthodes alternatives pour investir dans l’immobilier sans jamais avoir à gérer d’administratif ou de locataires. C’est ce que l’on appelle de la pierre papier ;

L’immobilier physique demande du temps

L’immobilier physique est une classe d’actif incontournable pour obtenir sa liberté financière, cependant, c’est un investissement qui demande d’y consacrer un certain temps :

• La recherche des biens (visites, rendez-vous bancaire et notaire)
• Les travaux de rénovation ou d’entretien
• La mise en location (visites, bail, état des lieux)
• La gestion locative (quittances, révisions de loyer, départ d’un locataire, loyer impayé)

Il est possible de déléguer ces tâches, mais c’est en contrepartie d’une part importante de la rentabilité. Si tu veux pouvoir gérer un maximum de chose toi même, tu devras te former, sauf que se former demande également du temps.

Les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont très réputées dans le domaine de la pierre papier. Se sont des sociétés qui utilisent l’argent des investisseurs pour acquérir différents actifs immobiliers. Les SCPI opèrent principalement en France mais aussi en Europe et ce dans différents secteurs comme le logement, le commerce et le tertiaire.

La croyance populaire dit que les SCPI ne sont pas très rentables, que c’est un placement old school. Mais en vérité, il en existe environ 200 en France et on peut facilement en trouver avec un rendement de plus de 5%.

Comme tu peux le voir sur le classement plus haut les rendements sont loin d’être ridicules pour un investissement immobilier où tu n’auras rien à faire à part encaisser tes loyers. D’autant plus que ce dernier est totalement finançable par le bais d’un crédit immobilier. Ce qui permet d’utiliser l’effet de levier bancaire (les loyers que tu perçois remboursent ton crédit et te débloquent du capital).

Mais cet avantage est contre balancé par la présence de frais d’entrée, généralement de l’ordre de 10%. Ce n’est pas négligeable car tu perds 10% de ton investissement quand tu rentres dans une SCPI ce qui t’oblige donc à détenir tes parts un certain temps afin d’amortir ces frais et commencer à réellement gagner de l’argent.

Concernant la liquidité des SCPI, celle-ci est relativement faible avec des délais allant de quelques semaines à quelques mois. Idem pour la volatilité de l’investissement, la valeur des parts ne varie quasiment pas, elle est adossée à la valeur du patrimoine de la SCPI.

Pour ce qui est de la fiscalité des SCPI, le revenu foncier perçu est soumis à l’impôt sur le revenu du détenteur et la détention de parts compte dans le calcul de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Les foncières cotées

Tu peux aussi investir dans l’immobilier à travers des sociétés spécialisées dans l’immobilier qui sont cotées en bourse. Exactement comme les SCPI il s’agit de sociétés faisant l’acquisition d’actifs immobiliers mais cette fois ci dans le monde entier. Il en existe 2 formes différentes :  

La détention d’une REIT ou d’une SIIC ne peut se faire qu’à travers un compte-titres et contrairement aux SCPI tu ne détiens pas de parts mais bien des actions ! Par conséquence étant coté en bourse ton investissement est beaucoup plus volatile que dans une SCPI.

Tu percevras des loyers sous forme de dividendes en fonction du nombre d’actions que tu possèdes et selon un calendrier de versement qui est propre à chaque société. En terme de rendement il n’est pas exceptionnel de trouver des sociétés qui proposent des rendements de 6% et plus, surtout après une chute du cours de l’action.

En contre partie d’une forte volatilité, ton investissement reste très liquide, tu peux revendre en 1 clic tes actions et récupérer ton argent presque instantanément. Concernant la fiscalité les dividendes et plus values que tu réaliseras seront soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%.

Afin d’effacer la volatilité du marché boursier, je te conseille de considérer cet investissement sur le long terme en utilisant la méthode DCA. Ainsi, tu pourras générer du rendement supplémentaire à travers la plus value latente que tu auras accumulée avec le temps. De plus certaines REIT comme Realty Income ou STAG Industrial versent des dividendes mensuels, ce qui est parfait pour se créer un revenu passif régulier.

Le crowdfunding immobilier

Le nombre de plateforme de crowdfunding immobilier a explosé durant ces dernières années car très à la mode. La plupart des plateformes proposent des opérations de marchands de bien (achat/revente) avec des rentabilités in-finé. Mais celles qui nous intéressent ici sont celles qui se sont spécialisées dans l’immobilier locatif ;

En royalties

Le but consiste à acquérir des parts d’un bien immobilier qui te donneront le droit de percevoir des loyers sous forme de royalties. L’avantage du crowdfunding immobilier est que tu constitues ton propre portefeuille en sélectionnant les projets dans lesquels tu souhaites investir.

Je te mets ci-dessous 2 exemples de plateformes que j’ai personnellement testé et qui ont fait leurs preuves :

Les plateformes font un gros travail de recherche et de négociation du bien. Le but est de présenter au financement des biens avec une valeur en dessous du prix du marché pour maximiser la plus value dans le futur. De ce fait la volatilité des parts des investisseurs a une tendance plutôt haussière et se rapproche plus de l’immobilier physique. Une réactualisation de la valeur des biens est généralement faite tous les 6 mois.

Pour ce qui est du rendement, il y a fréquemment des biens avec un rendement de 5% et plus. Je ne prends pas en compte la plus value que prend le bien dans le temps et que tu percevras en cas de revente.

Ce qui m’amène à te parler de la liquidité. Celle-ci est relativement forte grace au marché secondaire présent sur les plateformes. Il permet de revendre ses parts quand on le souhaite, avec un prix actualisé. Concernant la fiscalité, les plus values du crowdfunding immobilier sont soumises au PFU de 30%.

En cryptomonnaie

Il existe des plateformes comme Real T, qui se sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel tokenisé. Les biens immobiliers sont divisés en jetons (tokens) que tu achètes avec de la cryptomonnaie type USDC ou USDT.

En fonction du nombre de jetons que tu possèdes, tu percevras des loyers également en cryptomonnaie. J’ai pu constater sur la plateforme des rendements locatifs généralement supérieurs à 10%.

Le crowdfunding immobilier connaît un tel succès auprès des investisseurs que les lots partent très, très vite, on parle de quelques minutes voire quelques secondes pour certains. Donc si tu veux avoir ta part du gâteau, je te conseille d’être à l’heure le jour du financement mais aussi d’être très réactif !

Un petit récapitulatif

Pour plus de lisibilité j’ai synthétisé l’article dans le tableau ci-dessous afin que tu puisses comparer les différents investissements entre eux.

De mon point de vue je trouve qu’investir dans des sociétés cotées en bourse ou dans le crowdfunding immobilier est un excellent moyen de faire travailler son épargne afin de développer des revenus immobiliers réguliers et totalement passifs.

Le seul point noir est que tu es obligé d’investir avec tes deniers personnels ce qui est relativement limitant. Au début il ne faut pas t’attendre à des revenus extraordinaires. Cependant si tu investis régulièrement et que tu réinvestis les intérêts ou les dividendes que tu perçois, ton investissement grossira de manière exponentielle grace aux intérêts composés.