Faire de l’immobilier locatif sans locataires

L’immobilier est un des piliers de l’enrichissement que toute personne aspirant à la liberté financière se doit de posséder. Beaucoup souhaitent avoir des revenus immobiliers mais n’ont pas envie d’y consacrer le temps nécessaire pour développer et gérer cet classe d’actif. Bonne nouvelle pour les impatients fainéants, il existe trois méthodes alternatives pour investir dans l’immobilier sans jamais avoir à gérer d’administratif ou de locataires. C’est ce que l’on appelle de la pierre papier ;


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L’immobilier physique demande du temps

L’immobilier physique est une classe d’actif incontournable pour obtenir sa liberté financière, cependant c’est un investissement qui demande d’y consacrer un certain temps :

  • La recherche des biens (visites, rendez-vous bancaire et notaire)
  • Les travaux de rénovation ou d’entretien
  • La mise en location (visites, bail, état des lieux)
  • La gestion locative (quittances, révisions de loyer, départ d’un locataire, loyer impayé)

Il est possible de déléguer ces tâches mais c’est en contre-partie d’une part importante de la rentabilité. Si tu veux pouvoir gérer un maximum de chose toi même, tu devras te former, sauf que se former demande également du temps.

Les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont très réputées dans le domaine de la pierre papier. Se sont des sociétés qui utilisent l’argent des investisseurs pour acquérir différents actifs immobiliers. Les SCPI opèrent principalement en France mais aussi en Europe et ce dans différents secteurs comme le logement, le commerce et le tertiaire.

La croyance populaire dit que les SCPI ne sont pas très rentables, que c’est un placement old school. Mais en vérité, il en existe environ 200 en France et on peut facilement en trouver avec un rendement de plus de 5%.

Classement meilleurtaux.com

Comme tu peux le voir sur le classement plus haut les rendements sont loin d’être ridicules pour un investissement immobilier où tu n’auras rien à faire à part encaisser tes loyers. D’autant plus que ce dernier est totalement finançable par le bais d’un crédit immobilier. Ce qui permet d’utiliser l’effet de levier bancaire (les loyers que tu perçois remboursent ton crédit et te débloquent du capital).

Mais cet avantage est contre balancé par la présence de frais d’entrée, généralement de l’ordre de 10%. Ce n’est pas négligeable car tu perds 10% de ton investissement quand tu rentres dans une SCPI ce qui t’oblige donc à détenir tes parts un certain temps afin d’amortir ces frais et commencer à réellement gagner de l’argent.

Concernant la liquidité des SCPI, celle-ci est relativement faible avec des délais allant de quelques semaines à quelques mois. Idem pour la volatilité de l’investissement, la valeur des parts ne varie quasiment pas, elle est adossée à la valeur du patrimoine de la SCPI.

Pour ce qui est de la fiscalité des SCPI, le revenu foncier perçu est soumis à l’impôt sur le revenu du détenteur et la détention de parts compte dans le calcul de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Les foncières cotées

Tu peux aussi investir dans l’immobilier à travers des sociétés spécialisées dans l’immobilier qui sont cotées en bourse. Exactement comme les SCPI il s’agit de sociétés faisant l’acquisition d’actifs immobiliers mais cette fois ci dans le monde entier. Il en existe 2 formes différentes :  

REIT (Real Estate Investment Trusts)

Créée dans les années 60 aux Etats-Unis.
Obligation de reverser 90% des loyers aux actionnaires.

SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée)

Modèle français créé en 2003.
Obligation de reverser 95% des loyers aux actionnaires.

La détention d’une REIT ou d’une SIIC ne peut se faire qu’à travers un compte-titres et contrairement aux SCPI tu ne détiens pas de parts mais bien des actions ! Par conséquence étant coté en bourse ton investissement est beaucoup plus volatile que dans une SCPI.

Tu percevras des loyers sous forme de dividendes en fonction du nombre d’actions que tu possèdes et selon un calendrier de versement qui est propre à chaque société. En terme de rendement il n’est pas exceptionnel de trouver des sociétés qui proposent des rendements de 6% et plus, surtout après une chute du cours de l’action.

En contre partie d’une forte volatilité, ton investissement reste très liquide, tu peux revendre en 1 clic tes actions et récupérer ton argent presque instantanément. Concernant la fiscalité les dividendes et plus values que tu réaliseras seront soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%.

Afin d’effacer la volatilité du marché boursier, je te conseille de considérer cet investissement sur le long terme en utilisant la méthode DCA. Ainsi, tu pourras générer du rendement supplémentaire à travers la plus value latente que tu auras accumulée avec le temps. De plus certaines REIT comme Realty Income ou STAG Industrial versent des dividendes mensuels, ce qui est parfait pour se créer un revenu passif régulier.

Le crowdfunding immobilier

Le nombre de plateforme de crowdfunding immobilier a explosé durant ces dernières années car très à la mode. La plupart des plateformes proposent des opérations de marchands de bien (achat/revente) avec des rentabilités in-finé. Mais celles qui nous intéressent ici sont celles qui se sont spécialisées dans l’immobilier locatif ;

En royalties

Le but consiste à acquérir des parts d’un bien immobilier qui te donneront le droit de percevoir des loyers sous forme de royalties. L’avantage du crowdfunding immobilier est que tu constitues ton propre portefeuille en sélectionnant les projets dans lesquels tu souhaites investir.

Je te mets ci-dessous 2 exemples de plateformes que j’ai personnellement testé et qui ont fait leurs preuves :

Plateforme française française, spécialisée dans l’immobilier résidentiel et commercial.

Investissement possible à partir de 10€.

Plateforme espagnole, spécialisée dans l’immobilier résidentiel en courte et moyenne durée.

Investissement possible à partir de 50€.

Les plateformes font un gros travail de recherche et de négociation du bien. Le but est de présenter au financement des biens avec une valeur en dessous du prix du marché pour maximiser la plus value dans le futur. De ce fait la volatilité des parts des investisseurs a une tendance plutôt haussière et se rapproche plus de l’immobilier physique. Une réactualisation de la valeur des biens est généralement faite tous les 6 mois.

Pour ce qui est du rendement, il y a fréquemment des biens avec un rendement de 5% et plus. Je ne prends pas en compte la plus value que prend le bien dans le temps et que tu percevras en cas de revente.

Ce qui m’amène à te parler de la liquidité. Celle-ci est relativement forte grace au marché secondaire présent sur les plateformes. Il permet de revendre ses parts quand on le souhaite, avec un prix actualisé. Concernant la fiscalité, les plus values du crowdfunding immobilier sont soumises au PFU de 30%.

En cryptomonnaie

Il existe des plateformes comme Real T, qui se sont spécialisées dans l’immobilier résidentiel tokenisé. Les biens immobiliers sont divisés en jetons (tokens) que tu achètes avec de la cryptomonnaie type USDC ou USDT.

En fonction du nombre de jetons que tu possèdes, tu percevras des loyers également en cryptomonnaie. J’ai pu constater sur la plateforme des rendements locatifs généralement supérieurs à 10%.

Le crowdfunding immobilier connaît un tel succès auprès des investisseurs que les lots partent très, très vite, on parle de quelques minutes voire quelques secondes pour certains. Donc si tu veux avoir ta part du gâteau, je te conseille d’être à l’heure le jour du financement mais aussi d’être très réactif !

Un petit récapitulatif

Pour plus de lisibilité j’ai synthétisé l’article dans le tableau ci-dessous afin que tu puisses comparer les différents investissements entre eux.

COMPARATIFSSCPIREIT / SIICCROWDFUNDING IMMOBILIER
FRAIS10% de frais d’entrée en moyenneAucunAucun
MODE DE DETENTIONPartsActionsParts de biens immobilier
FINANCEMENTFonds propres ou crédit bancaireFonds propresFonds propres
ZONE GEOGRAPHIQUEEuropeMondeMonde
RENDEMENT MOYEN5% / an6% / an5% / an
LIQUIDITEFaibleForteForte
VOLATILITEFaibleForteFaible
FISCALITERevenus foncier soumis à l’IR30% sur plus values30% sur plus values
COMPTE POUR L’IFIOUINONNON

De mon point de vue je trouve qu’investir dans des sociétés cotées en bourse ou dans le crowdfunding immobilier est un excellent moyen de faire travailler son épargne afin de développer des revenus immobiliers réguliers et totalement passifs.

Le seul point noir est que tu es obligé d’investir avec tes deniers personnels ce qui est relativement limitant. Au début il ne faut pas t’attendre à des revenus extraordinaires. Cependant si tu investis régulièrement et que tu réinvestis les intérêts ou les dividendes que tu perçois, ton investissement grossira de manière exponentielle grace aux intérêts composés.

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