Bricks.co – Le crowdfunding immobilier locatif à partir de 10€

Bricks est une jeune plateforme française d’investissement en immobilier locatif fractionné. Elle permet d’investir dans des immeuble de rapport en achetant des parts appelées des « bricks ». Chaque mois, une partie des loyers perçus sont redistribuées à hauteur de l’investissement de chacun dans le projet. 


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Zoom sur la société

Bricks.co est une jeune start-up française crée en 2021 par Cédric O’Neill un passionné de l’immobilier et un investisseur dans l’immobilier locatif à titre personnel.

Il est intéressant de noté que Cédric est aussi le fondateur de « 1001pharmacie.com » le premier site en France à vendre des produits pharmaceutique en ligne qu’il à revendu pour 8 million d’euros.

Avec Bricks.co l’objectif de Cédric est de rendre l’immobilier locatif accessible au plus grand nombre. Il compte devenir rapidement un acteur de référence dans le domaine et on peut dire que c’est en bonne voie compte tenu de la croissance fulgurante que connait la plateforme depuis son lancement.

Elle a atteint les 10 000 investisseurs en à peine 3 mois et aujourd’hui elle en compte plus de 150 000. Pour le moment la société opère principalement en France mais l’objectif est d’étendre rapidement son secteur géographique à L’Europe.

Comment ça marche ?

Bricks.co est une plateforme de financement spécialisée dans l’immobilier locatif. L’équipe sélectionne et négocie l’acquisition d’immeubles de rapport partout en France. Ces biens se composent de plusieurs lots, généralement déjà loués.

Pour le financement de chaque immeuble le prix global est divisé en 2 ;

  • Une moitié est financée par un prêt immobilier,
  • L’autre est fractionnée en parts de 10 €, appelées bricks

Ce système permet de profiter de l’effet de levier bancaire et d’augmenter la rentabilité.

Chaque brick te donne droit à des royalties; le montant est calculé au prorata du nombre de bricks que tu possèdes par rapport aux loyers générés par l’immeuble. Le versement est effectué tous les 8 du mois sur ton portefeuille

La rémunération de Bricks

A l’instar d’un agent immobilier la plateforme se rémunère en intégrant ses frais directement dans les frais d’acquisition du bien. La rémunération varie entre 10 et 12% du prix de l’immeuble. Ce montant pèse très lourd dans le coût total de l’acquisition et impacte donc la rentabilité du bien !

Exemple d’un immeuble Bricks.co

Ces frais devraient selon moi être dégressifs en fonction du prix de l’immeuble. Il est normal que la plateforme se rémunère pour le travail de recherche et négociation qu’elle fournit. Cependant étant moi même investisseur immobilier, je sais que le travail à effectuer pour acquérir un immeuble à 150 000 € et un immeuble à 1 500 000 € n’est pas bien différent. Plus l’immeuble est gros et plus le temps de visite est long mais les démarches administrative sont les mêmes !

Les revenus reversés

Bricks affiche au premier plan un pourcentage de « rentabilité » généralement alléchant. Mais ne te laisse pas avoir par ce chiffre sur-gonflé, car il comprend deux éléments :

  • Les loyers reversés
  • La plus-value des bricks.

Je ne considère pas ce chiffre car il s’agit d’une plus value virtuelle que tu encaissera uniquement quand et si tu arrive à revendre tes bricks sur le marché secondaire.

Effectivement Bricks mandate un professionnel pour réévaluer les immeubles tous les 6 mois. Cela permet aux investisseurs d’augmenter la valeur de leur capital grâce à la montée des prix de l’immobilier.

Le chiffre le plus important à regarder est le pourcentage de loyer reversé car il représente clairement tes revenus.

Exemple d’un immeuble Bricks.co

Ainsi sur ce projet si tu achètes 100 bricks soit un investissement de 1000€ tu devrais percevoir un total de 63,8€/an de loyer soit 5,32€/mois de royalties.

Comment investir ?

Pour commencer tu dois avoir 18 ans afin de pouvoir t’inscrire sur la plateforme, ensuite il suffit de te laisser guider et de remplir les formulaires. Tu devras aussi fournir un document d’identité en cours de validité et un justificatif de domicile. Avant de voir ton compte activé Bricks procèdera à un contrôle de ton identité qui peut prendre jusqu’a 48h en fonction de l’affluence.

Si tu le souhaites ouvrir un compte je te propose de passer par mon lien de parrainage, il te permettra d’obtenir un bonus de 1% de cash back sur tes achats.

Une fois inscrit tu recevras par email les annonces pour les futurs immeubles et tu auras accès à la liste des projets à venir et en cours de financement. 

Enfin, pour investir tu devras alimenter ton portefeuille en utilisant l’une des deux solutions disponible :

  • Un paiement par carte bancaire (solde disponible immédiatement)
  • Un virement bancaire (solde disponible sous 2 jours ouvrés)

Tu peux maintenant investir à partir de 10€ (1 brick) sur les immeubles de ton choix. L’investissement est cependant plafonné à 5% du montant à financer. Cette limite a pour but d’inciter les investisseurs à diversifier leur patrimoine. Si un immeuble t’intéresse soit à l’heure le jour de la collecte car il est fréquent de voir des financements se clôturer en quelques minutes !

Comme toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier, Bricks.co dispose de 3 mois pour trouver le financement. La plateforme utilise donc ce délais légal pour collecter les fonds auprès des investisseurs. Mais si jamais un immeuble ne se finance pas totalement dans le temps imparti, l’intégralité des fonds collectés sera remboursée aux investisseurs.

Le marché secondaire

Afin de rendre l’offre complète Bricks a mis en place un marketplace pour te permettre de revendre tes bricks. Tu peux les proposer à la vente au prix de ton choix (jusqu’à +10% de leur valeur), et encaisser la plus-value latente liée à l’augmentation du prix des biens immobiliers.

Contrairement aux autres plateformes de crowdfunding immobilier où tu devras attendre la fin du projet pour récupérer ton capital, bricks t’offre une liquidité quasi instantanée. Comme tu peux le voir sur l’image ci-dessous les offres ne trainent pas longtemps sur le marketplace, elles se vendent généralement en quelques minutes.

Petite info, seuls les bricks des immeubles dont le processus d’acquisition est terminé peuvent être vendu sur le marketplace. Par conséquent lors de l’achat de bricks ton capital est bloqué pendant au moins 3 mois, le temps de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Quel sont les risques ?

Faillite de Bricks.co

La plateforme n’est pas encore réglementée mais elle a annoncé son intention de déposer prochainement le dossier d’agrément auprès de l’AMF. Quand ce sera fait, Bricks.co aura l’obligation de publier ses bilans et les statistiques des investissements qu’il propose pour plus de transparence vis à vis des investisseurs.

La plateforme est affiliée à Lemonway ; c’est une société de paiement qui permet d’administrer simplement et en toute conformité les transactions entre les investisseurs et Bricks. Elle joue le rôle de garde-fou, elle permet de réduire les risques de fraude et de blanchiment d’argent.

Maintenant pour que Bricks.co ne fasse pas faillite il lui faut gagner de l’argent, j’ai donc essayé d’estimer les charges financières de la plateforme :

  • Charges salariales : 1 600 000 €/an pour 33 personnes
  • Loyer de leurs bureaux : 50 000 €/an 200m2 de bureaux dans le centre de Montpellier
  • Lemonway : 100 000 €/an
  • Frais divers + marge de sécurité : 300 000€

Ce qui veut dire que structurée comme elle est actuellement, Bricks.co doit réaliser plus de 2 050 000 € de chiffre d’affaire par an pour être rentable. Ils ont empochés 1 273 700 € de frais en 2021 sur 15 projets et l’équipe prévoit de financer 250 projets en 2022.

Le chiffre d’affaire cible n’est donc qu’une simple formalité compte tenu de l’engouement des investisseurs pour les projets proposés ! Je reste donc confiant sur la bonne santé financière de la plateforme. J’attends avec impatience ses premiers bilans pour les analyser.

Loyers impayés

Le business plan étant basé exclusivement sur de la gestion locative, c’est pour moi le principal risque auquel on s’expose. D’après une enquête faite par des plateforme de gestion locative le pourcentage de loyer impayé en France est de l’ordre de 2,5% en moyenne, ce qui reste marginal si on à une bonne diversification.

Ce risque est naturellement dilué par le fait que Bricks.co te permet d’investir dans des immeubles comprenant plusieurs lots.

Il faut aussi prendre en compte le fait que Bricks.co est en collaboration avec le cabinet d’avocat Kramer Levin, un institutionnel dans le domaine ce qui leurs permet d’affronter les litiges plus sereinement que toi et moi.

Dans tous les cas pour diminuer ce risque tu l’auras compris la clé est la diversification, tu dois répartir ton épargne dans plusieurs projets !

Ma conclusion

Bricks.co propose une nouvelle approche sur le crowdfunding immobilier en se spécialisant dans l’immobilier locatif. Contrairement aux autres plateformes de crowdfunding immobilier elle permet de se créer une véritable source de revenu grâce aux loyers mensuel.

Un autre avantage non négligeable est la liquidité qu’offre la plateforme grâce au marché secondaire. Tu peux à tous moment revendre tes bricks cas de besoins et récupérer ton argent. C’est plutôt rare dans le domaine du crowdfunding immobilier et impossible dans l’immobilier physique.

Coté rendement la plateforme ne peut temporairement plus proposer d’effet de levier grâce au crédit immobilier mais il est encore possible de trouver des projets intéressant. Personnellement je vise uniquement les biens avec des revenus reversés supérieure à 5%. Malgré son ticket d’entré très faible de 10€ je pense qu’il faut investir au moins 1 000€ par projet pour se construire un portefeuille qui à du sens sur le moyen/long terme.

Bricks.co est la solution pour tous ceux qui souhaitant investir dans l’immobilier locatif sans avoir toutes les contraintes qui vont autour.

La note de la très jeune plateforme sur Trustpilot reflète bien l’attrait de la plateforme auprès des investisseurs.

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