La location nue, aussi appelé « location vide » attire des investisseurs et des particuliers désireux de louer un bien immobilier de manière stable et pérenne. À l’instar des locations meublées, et malgré les idées reçues, ce type de bail présente des particularités avantageuses pour les propriétaires et les locataires. Dans cet article, nous explorons en profondeur ce qu’est la location nue, ses avantages, les obligations du propriétaire, la fiscalité et bien d’autres conseils pour vous guider au mieux.

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Qu’est-ce que la location nue ?

La location nue ou vide, c’est la mise en location d’un bien immobilier sans mobilier ni équipements (comme l’électroménager ou les meubles de base). Contrairement à la location meublée, le locataire est en charge d’aménager son espace selon ses besoins. Ce type de location s’accompagne d’un bail initial de trois ans, offrant ainsi une stabilité locative au propriétaire.

Cette stabilité peut être un véritable atout pour les investisseurs qui cherchent à sécuriser leurs revenus et éviter le turnover fréquent des locations meublées ou saisonniers. Avec la location nue, le bailleur profite d’une occupation plus pérenne de son bien, tout en offrant aux locataires la liberté d’aménager leur espace.

Pourquoi opter pour la location nue ?

Opter pour la location nue présente plusieurs avantages tant pour le propriétaire que pour le locataire. Voici les principaux atouts de ce type de bail :

• Une gestion simplifiée : Le propriétaire n’a pas à se soucier de l’entretien du mobilier. Une fois que le locataire emménage, l’entretien des meubles et des équipements lui incombe entièrement.
• Des loyers plus stables : En général, les locataires en location nue restent plus longtemps. Ils investissent dans l’aménagement de leur intérieur et sont souvent motivés à rester sur plusieurs années, assurant ainsi une stabilité locative.
• Une fiscalité avantageuse : La location nue permet de bénéficier du régime fiscal des revenus fonciers. Sous certaines conditions, il est possible de déduire des charges telles que les travaux, les intérêts d’emprunt ou encore les frais de gestion locative, ce qui peut réduire significativement la pression fiscale.
• Un investissement durable : La location nue est moins soumise aux aléas du marché locatif. Même en cas de fluctuations dans le secteur immobilier, ce type de bail conserve une certaine stabilité.

Les obligations du propriétaire en location nue

Comme pour tout bail de location, le propriétaire en location nue, a des obligations légales envers son locataire. Voici les points essentiels à respecter :

• Logement décent et en bon état : Le logement doit respecter les normes de décence et ne doit présenter aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire. Cela inclut les installations électriques, l’isolation, ainsi que la plomberie.
• Remise en état : Avant l’entrée du locataire, le bien doit être en bon état de propreté et les équipements fournis (chauffage, eau chaude, etc.) doivent être fonctionnels.
• Le bail de location : Les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements vides doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015.
• Diagnostic immobilier : Le propriétaire doit fournir plusieurs diagnostics obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP) et le diagnostic électrique. Ces documents permettent au locataire de connaître l’état général du bien avant d’emménager.

Comment fixer le loyer en location nue ?

La fixation du loyer en emplacement nu dépend de plusieurs critères. Il est important de trouver un équilibre entre rentabilité pour le propriétaire et attractivité pour les locataires. Voici les 4 facteurs essentiels à considérer pour fixer un loyer cohérent :

1. L’emplacement : Le prix du loyer dépend en grande partie de la localisation du bien. Un appartement en centre-ville aura un loyer plus élevé qu’un bien en périphérie.
2. La surface et les caractéristiques du bien : Les biens spacieux ou disposant de certaines prestations (balcon, parking, vue dégagée) peuvent justifier un loyer plus élevé.
3. L’état du bien : Dans le contexte actuel de parc locatif vieillissant, les biens neufs ou refaits à neufs sont très prisés. Ils se loueront donc naturellement plus cher que la moyenne.
4. Le marché locatif local : Étudiez les loyers pratiqués dans votre secteur pour vous aligner sur la demande du marché. Le site meilleurs agents est un excellent support pour estimer un prix de loyer.

La fiscalité de la location nue

La fiscalité de la location nue est un des aspects les plus intéressants pour les investisseurs. En effet, les revenus perçus à ce titre sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, qui propose deux régimes fiscaux distincts :

1. Le régime micro-foncier

Ce régime est accessible si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, sans possibilité de déduire les charges réelles.

2. Le régime réel

Pour les revenus fonciers dépassant 15 000 €, le régime réel devient obligatoire. Avec ce régime, le propriétaire peut déduire l’ensemble des charges liées au bien immobilier : travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurances, etc. Cela peut permettre de réduire significativement ou même d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs en créant un déficit foncier. Grâce à ce régime, le propriétaire optimise la rentabilité nette de son investissement et peut donc maximiser son revenu passif.

3. Le régime des sociétés

Investir dans l’immobilier locatif à travers des sociétés comme des SCI ou des SAS est une stratégie très prisée des investisseurs aguerris. Tout comme le régime réel, investir via une société permet de réduire la pression fiscale, grâce à la possibilité de déduire de nombreuses charges. De plus, les sociétés permettent de structurer la transmission du patrimoine de manière optimisée, notamment dans le cadre familial. En utilisant une société, les investisseurs peuvent organiser leur patrimoine, choisir le régime fiscal le plus favorable et même bénéficier d’une certaine protection de leurs biens personnels, ce qui en fait une option stratégique pour ceux qui visent des revenus passifs à long terme et un contrôle accumulé de leur patrimoine immobilier.

Comment réussir sa location nue

Pour rentabiliser au mieux votre investissement locatif nu, voici quelques astuces pratiques :

• Soignez l’état du bien : Un logement en bon état attirera plus de candidats et permettra de fixer un loyer plus élevé. N’hésitez pas à effectuer des rénovations si nécessaire, en gardant à l’esprit que ces travaux sont déductibles fiscalement.
• Bien choisir son locataire : La stabilité locative est cruciale en location nue. N’hésitez pas à effectuer une sélection minutieuse et à vérifier la solvabilité des candidats pour éviter les impayés. Privilégiez les locataires éligibles à la garantie Visale.
• Avoir une gestion locative efficace : C’est ce qui vous permettra de minimiser les risques de vacance locative et d’impayés, tout en assurant le bon maintien du bien. Une gestion rigoureuse garantit également que toutes les obligations légales et fiscales sont respectées, ce qui réduit les risques de litiges. Utiliser une plateforme de gestion locative est une solution efficace et moins couteuse que de déléguer la gestion à une agence.

Ma conclusion

La location nue représente un choix d’investissement solide pour quiconque cherche à obtenir des revenus passifs tout en construisant un patrimoine immobilier stable. Avec une gestion simplifiée, une fiscalité avantageuse et une demande locative constante, elle permet de poser les bases d’une indépendance financière durable. Ce type de location convient particulièrement aux investisseurs qui privilégient la stabilité et qui souhaitent un engagement minimal dans la gestion du bien.

Cependant, il est toujours préférable de se demander si la location meublée ne pourrait pas aussi répondre à certains objectifs financiers, notamment pour ceux qui recherchent une rentabilité à plus court terme. La location meublée, bien que plus exigeante en termes de gestion, peut offrir un rendement plus élevé et une flexibilité intéressante pour les biens situés dans des zones touristiques ou à forte demande temporaire.

En fin de compte, choisir entre la location nue et meublé dépend de votre stratégie d’investissement, de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. Un équilibre entre les deux peut même être une option pertinente pour diversifier votre portefeuille immobilier et mieux répondre aux fluctuations du marché local.