Franchement, qui ne rêve pas de revenus passifs qui tombent grâce à l’immobilier ? C’est un peu le Graal pour atteindre la liberté financière, on est d’accord. Mais soyons honnêtes deux minutes : investir en direct, c’est pas toujours une partie de plaisir. Perso, même en étant dans le bâtiment et avec mes immeubles de rapport, je sais ce que c’est… chercher LE bon plan, les visites, les crédits, et surtout, la gestion locative, les appels le week-end, les travaux imprévus… ça demande une énergie folle ! Et faut avoir les reins solides niveau budget pour commencer et diversifier.

Et si je te disais qu’il y a un truc pour profiter de l’immobilier sans se prendre la tête avec tout ça ? Un moyen d’investir dans la pierre… mais via la bourse ! Ça s’appelle les foncières cotées. Oublie le nom un peu technique, l’idée est simple : ce sont des boîtes spécialisées qui possèdent et gèrent des parcs immobiliers de dingue (bureaux, centres commerciaux, entrepôts…). Les plus connues à l’international sont les REITs, notamment les géants américains, tandis qu’en France, on parle de SIIC. Investir dans ces foncières cotées, c’est comme acheter une petite part d’un énorme gâteau immobilier.

Intéressé pour creuser ce filon ? Parfait ! Dans cet article, on va décortiquer simplement ces fameuses REITs et SIIC. On va voir comment ça marche sous le capot, les vrais plus pour ton portefeuille, les quelques trucs à savoir avant de foncer, et surtout, comment tu peux commencer à investir pour booster tes revenus passifs et avancer vers ta liberté financière. Allez, prêt à voir l’immobilier sous un autre angle ? C’est parti !

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Qu’est-ce que les foncières cotées : REITs et SIIC ?

Alors, commençons par le début. Une foncière cotée, c’est quoi ce machin ? Imagine une entreprise dont le business principal est de posséder et de gérer un portefeuille de biens immobiliers pour en tirer des revenus locatifs (loyers). La petite particularité, c’est que cette entreprise est « cotée » en bourse. Ça veut dire que tu peux acheter et vendre ses actions aussi facilement qu’une action TotalEnergies ou Coca Cola.

En gros, c’est un pont entre le monde de l’immobilier (la pierre, les loyers) et le monde de la finance (la bourse, les actions). Au lieu d’acheter un immeuble entier, tu achètes une petite part d’une société qui en possède des dizaines, voire des centaines ou des milliers ! Ces sociétés se spécialisent souvent dans un type d’immobilier : bureaux, centres commerciaux, entrepôts logistiques, logements, cliniques, hôtels, data centers… Il y en a pour tous les goûts !

Le principal attrait pour nous, investisseurs en quête de revenus passifs, c’est que ces foncières cotées ont souvent un statut fiscal particulier qui les oblige à nous reverser une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes. On touche donc une partie des loyers encaissés par la société, sans avoir à gérer quoi que ce soit. Plutôt cool, non ?

Les REITs : définition

Le terme que tu entendras le plus souvent à l’international, c’est REIT (Real Estate Investment Trust. C’est né aux États-Unis en 1960, avec l’idée géniale de permettre à Monsieur et Madame Tout-le-Monde d’investir dans de grands projets immobiliers commerciaux, un peu comme on investit dans des actions classiques. Aujourd’hui, les REITs américains sont de vrais mastodontes, gérant des milliers de milliards de dollars d’actifs ! Pense à des centres commerciaux géants, des buildings de bureaux high-tech, des entrepôts Amazon… beaucoup sont détenus par des REITs.

La clé du succès des REITs, c’est leur statut fiscal avantageux. Aux USA par exemple, pour être qualifiée de REIT, une société doit respecter plusieurs règles strictes :

• Investir au moins 75% de ses actifs dans l’immobilier.
• Tirer au moins 75% de ses revenus bruts de sources immobilières (loyers, hypothèques…).
• Distribuer au moins 90% de son revenu imposable à ses actionnaires sous forme de dividendes.

C’est ce dernier point qui nous intéresse le plus ! En échange de cette distribution généreuse, la REIT ne paie généralement pas (ou très peu) d’impôt sur les sociétés sur les bénéfices distribués. L’imposition se fait principalement au niveau de l’actionnaire qui reçoit les dividendes. C’est un modèle super efficace pour générer du cash flow régulier pour les investisseurs. De nombreux pays ont copié ce modèle américain (Canada, Royaume-Uni, Australie, Singapour, Allemagne…). On parle donc souvent de REITs au sens large pour désigner ces foncières cotées à travers le monde.

Les SIIC un équivalent en France

Et en France alors ? On a notre propre version des REITs : les SIIC, pour Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées. Ce statut a été créé bien plus tard qu’aux USA, en 2003, pour dynamiser le marché de l’investissement immobilier en France et attirer les capitaux. Les grandes foncières françaises comme Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Klépierre, Icade ont adopté ce statut.

Le principe est très similaire à celui des REITs. Ce sont des sociétés cotées en bourse dont l’activité principale est la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés sur leurs activités immobilières (location et plus-values). En contrepartie, elles ont des obligations de distribution de leurs bénéfices encore plus strictes que les REITs US :

• 95% des bénéfices provenant des loyers.
• 70% des plus-values de cessions d’immeubles.
• (Et 50% des dividendes reçus des filiales ayant opté pour le régime SIIC).

Ces obligations font des SIIC de très bonnes candidates pour générer des revenus passifs réguliers via les dividendes. Elles sont généralement concentrées sur le marché immobilier français et européen. Comme les REITs, les SIIC sont un excellent moyen de s’exposer à l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Ce sont donc bien des foncières cotées, à la française !

Tableau comparatif entre REIT et SIIC

Pour y voir plus clair, voici un petit tableau qui résume les points clés et les différences entre les REITs (modèle US typique) et les SIIC (modèle français). Garde en tête que les règles peuvent varier un peu dans d’autres pays pour les REITs.

Caractéristique	REITs (Modèle US Typique)	SIIC (Modèle Français)
Nom Complet	Real Estate Investment Trust	Société d’Investissement Immobilier Cotée
Origine / Marché Principal	États-Unis (1960), modèle mondial	France (2003)
Activité Principale	Détention & gestion d’immobilier locatif	Détention & gestion d’immobilier locatif
Obligation Distribution Min.	90% du revenu imposable	95% des loyers + 70% des plus-values
Impôt sur les Sociétés	Exonération sur les bénéfices distribués	Exonération sur les bénéfices distribués
Répartition géographique	Majoritairement US	Majoritairement France/Europe
Types d’actifs	Très diversifiés (bureaux, commerces, résidentiel, etc.)	Principalement bureaux, commerces, entrepôts
Éligibilité PEA (France)	Non	Très rarement (conditions spécifiques)
Enveloppe Fiscale (France)	Principalement Compte-Titres (CTO), AV	CTO, AV, parfois PEA (à vérifier au cas par cas)

Ce tableau te donne une bonne vue d’ensemble. Retiens surtout que REITs et SIIC sont deux types de foncières cotées très similaires dans leur philosophie : permettre d’investir en bourse dans l’immobilier et générer des dividendes réguliers, avec quelques différences techniques et géographiques.

Comment fonctionnent les foncières cotées ?

Ok, maintenant qu’on sait ce que sont les REITs et les SIIC, comment ça marche concrètement ? C’est assez simple à piger.

1. Acquisition/Développement : La foncière cotée utilise son capital (apporté par les actionnaires comme toi et moi, et souvent de la dette) pour acheter des biens immobiliers existants ou pour en développer de nouveaux. Elle choisit des emplacements stratégiques et des types de biens qui correspondent à sa spécialité (bureaux prime à Paris, centres commerciaux en périphérie, entrepôts logistiques près des autoroutes, cliniques, etc.).
2. Location : Une fois les biens acquis, le job de la foncière cotée est de les louer à des entreprises ou des particuliers. Elle négocie les baux, s’assure que les locataires sont fiables et que les locaux sont bien entretenus. Son but : maximiser le taux d’occupation et le niveau des loyers.
3. Gestion & Encaissement : Elle gère le patrimoine au quotidien (maintenance, rénovations, gestion des charges…) et encaisse les loyers. C’est son chiffre d’affaires principal.
4. Paiement des Frais : Comme toute entreprise, la foncière cotée a des frais : frais de personnel, frais financiers (intérêts de la dette), impôts et taxes (même si l’IS est souvent évité sur les bénéfices distribués), frais d’entretien…
5. Distribution des Bénéfices : Et c’est là que ça devient intéressant pour nous ! Après avoir payé ses frais, la REIT ou la SIIC est obligée (on l’a vu) de distribuer la majeure partie du pactole restant à ses actionnaires. C’est le fameux dividende, notre revenu passif ! Le montant et la régularité dépendent de la performance de la société (taux d’occupation, niveau des loyers, gestion des coûts…).

En tant qu’actionnaire, tu es donc propriétaire d’une petite partie de ce business, géré par des professionnels. Tu encaisses les fruits (dividendes) sans avoir à te soucier de la plomberie ou du prochain locataire ! C’est la beauté de l’investissement passif via les foncières cotées.

Différences entre foncières cotées et SCPI ?

Ah, la fameuse question ! En France, on entend beaucoup parler des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). C’est aussi un moyen d’investir dans l’immobilier « pierre-papier », mais attention, ce n’est pas du tout la même chose que les foncières cotées (REITs / SIIC). Si tu hésites entre les deux, voici les grosses différences à connaître :

Caractéristique	Foncières Cotées (REITs / SIIC)	SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
Nature Juridique	Société commerciale (SA, SAS…)	Société Civile
Cotation en Bourse	Oui (Actions)	Non (Parts)
Liquidité	Élevée (achat/vente instantané en bourse)	Faible (délais pour vendre, dépend du marché secondaire)
Prix / Valorisation	Fluctue chaque jour (offre/demande en bourse)	Fixé périodiquement (valeur expertise actifs)
Volatilité du Prix	Élevée (liée aux marchés actions)	Faible (liée à la valeur de l’immobilier)
Frais d’Entrée	Très faibles (frais de courtage)	Élevés (frais de souscription : 8-12%)
Frais de Gestion	Intégrés dans les charges de la société	Annuel (environ 0.5-1% de la capitalisation)
Levier / Endettement	Peuvent utiliser la dette pour se développer	Utilisation de la dette plus limitée/encadrée
Principal Rendement	Dividendes + Potentiel plus/moins-value action	Distribution (loyers nets) + Potentiel valeur part
Enveloppe Fiscale (Fr)	CTO, AV, rarement PEA	Direct, Assurance Vie

En résumé, pour faire simple :

• Foncières Cotées (REITs/SIIC) = Immobilier via la Bourse.
  • Avantages : liquidité, diversification facile, pas de frais d’entrée.
  • Inconvénients : volatilité du cours de bourse. Idéal si tu cherches de la flexibilité et que tu acceptes les fluctuations du marché.
• SCPI = Immobilier Pierre-Papier « Classique ».
  • Avantages : moins de volatilité sur le prix des parts, rendement locatif souvent stable.
  • Inconvénients : très peu liquide, frais d’entrée élevés. Idéal si tu as un horizon long terme et que la liquidité immédiate n’est pas ta priorité.

Ce sont deux outils différents pour investir dans l’immobilier indirectement. Le choix dépend de tes objectifs, de ton horizon de temps et de ta tolérance au risque. Pour la quête de liberté financière via des revenus passifs, les deux peuvent avoir leur place, mais les foncières cotées offrent une souplesse que les SCPI n’ont pas.rizon de placement et de votre tolérance au risque.

Quelle est la fiscalité des foncières cotées ?

Le nerf de la guerre pour tout investisseur : les impôts ! La fiscalité des foncières cotées (REITs et SIIC) est un point crucial à comprendre. Heureusement, c’est souvent plus simple que pour l’immobilier en direct. La manière dont tu es taxé dépend de deux choses : la nature des revenus (dividendes ou plus-values) et l’enveloppe fiscale que tu utilises pour détenir tes actions.

Les Dividendes :

• Règle Générale (CTO) : Par défaut, les dividendes reçus des REITs et SIIC sur un Compte-Titres Ordinaire (CTO) sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), alias la « Flat Tax ». C’est un taux global de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux).
• Option Barème Progressif : Tu peux choisir (pour l’ensemble de tes revenus de capitaux mobiliers) d’être imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, les dividendes de SIIC (et certaines REITs européennes) peuvent bénéficier d’un abattement de 40% (attention, cet abattement ne s’applique pas aux dividendes de REITs hors UE, comme les US REITs). Il faut ensuite ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux sur le montant brut. Cette option n’est intéressante que si ta tranche marginale d’imposition (TMI) est faible (0% ou 11%). Fais tes calculs !
• Cas Particulier des REITs Étrangères : Pour les dividendes de REITs étrangères (ex: US), il y a souvent une retenue à la source dans le pays d’origine (ex: 15% ou 30% aux USA selon les cas et si tu as rempli le formulaire W-8BEN). Grâce aux conventions fiscales entre la France et ces pays, cette retenue à la source donne généralement droit à un crédit d’impôt en France, imputable sur ton impôt français (pour éviter la double imposition). C’est un peu plus complexe à déclarer, mais ton courtier fournit normalement un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui t’aide. La Flat Tax de 30% s’applique ensuite sur le montant brut (avant retenue à la source étrangère), et le crédit d’impôt vient diminuer l’impôt final dû.

Les Plus-Values (vente des actions) :

Si tu revends tes actions de REITs ou SIIC plus cher que tu ne les as achetées, la plus-value est également soumise par défaut à la Flat Tax de 30% (ou sur option au barème progressif, sans abattement pour durée de détention).

L’impact de l’enveloppe fiscale :

• Compte-Titres Ordinaire (CTO) : C’est l’enveloppe la plus souple, qui te permet d’acheter toutes les foncières cotées du monde (REITs US, SIIC françaises…). La fiscalité est celle décrite ci-dessus (Flat Tax par défaut).
• Assurance Vie (AV) : Tu peux trouver des REITs et SIIC (ou des ETF immobilier) dans certains contrats d’assurance vie, via les unités de compte. L’avantage, c’est la fiscalité douce de l’AV après 8 ans (abattements sur les rachats). Inconvénients : choix plus limité, frais du contrat.
• Plan d’Épargne en Actions (PEA) : C’est l’enveloppe la plus avantageuse fiscalement (exonération d’impôt sur le revenu après 5 ans, hors prélèvements sociaux). MAIS, l’éligibilité des foncières cotées au PEA est très limitée ! La plupart des REITs (non européennes) sont exclues. Les SIIC françaises sont aussi souvent exclues car elles sont exonérées d’IS. Il faut vérifier au cas par cas, mais ne compte pas trop dessus pour loger tes REITs et la majorité des SIIC.

Disclaimer : La fiscalité peut évoluer et dépend de ta situation personnelle. Ces informations sont données à titre indicatif. Vérifie toujours les règles en vigueur et n'hésite pas à consulter un professionnel si besoin.

Les foncières cotées par secteur

Pour te donner une idée plus concrète des REITs et SIIC disponible, voici quelques exemples de foncières cotées bien connues dans différents secteurs. Attention, ce n’est absolument pas un conseil d’investissement !

Foncière cotée	Secteur	Rendement	Zone géographique	Code ISIN
Gecina	Bureaux, Résidentiel	6,38 %	France	FR0010040865
Immobilière Dassault	Bureaux, Commercial	4,00 %	France	FR0000033243
Carmila	Commercial	6,83 %	France	FR0010828137
Klepierre	Commercial	6,01 %	France	FR0000121964
Argan	Logistique	5,37 %	France	FR0010481960
AvalonBay Communities	Résidentiel	3,28 %	États-Unis	US0534841012
Realty income	Commercial	5,74 %	États-Unis	US7561091049
Prologis	Logistique	3,65 %	États-Unis	US74340W1036
WP Carey	Industrielle et logistique	5,70 %	États-Unis	US92936U1097
Vici Properties	Hotellerie	5,43 %	États-Unis	US9256521090
Extra Space Storage	Self-Storage	4,46 %	États-Unis	US30225T1025
Iron Mountain	Data centers	3,67 %	États-Unis	US46284V1017
American Tower	Infrastructures réseaux	5,70 %	États-Unis	US03027X1000
Omega Healthcare	Santé	7,15 %	États-Unis	US6819361006

Disclaimer : Les sociétés mentionnées ci-dessous sont des exemples à but illustratif uniquement et ne constituent en aucun cas une recommandation d'achat ou de vente. L'investissement en actions comporte des risques de perte en capital. Faites vos propres recherches avant toute décision.

Pourquoi investir dans les foncières cotées ?

Après toute cette technique, revenons à l’essentiel : pourquoi c’est un bon plan d’ajouter des foncières cotées (REITs / SIIC) dans ta stratégie d’investissement, surtout si tu vises les revenus passifs et la liberté financière ? Les avantages sont nombreux et franchement séduisants :

Un ticket d’entrée bas pour de l’immobilier

C’est l’un des arguments massue ! Pour acheter un appartement ou un immeuble en direct, il faut souvent sortir des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros (sans parler du crédit). Avec les foncières cotées, tu peux commencer à investir dans l’immobilier avec quelques dizaines ou centaines d’euros, le prix d’une seule action ! C’est une démocratisation incroyable de l’investissement immobilier. Tu peux ainsi te constituer un portefeuille immobilier petit à petit, même avec un budget limité, ou diversifier plus facilement si tu as déjà de l’immobilier direct.

Aucune gestion locative (100% passif)

Pour moi qui connais bien les joies (et les peines) de la gestion locative directe, c’est LE point qui change tout. Investir dans les REITs et SIIC, c’est toucher des revenus issus de l’immobilier SANS JAMAIS avoir à gérer un locataire, une fuite d’eau, une assemblée de copro ou une déclaration de revenus fonciers complexe. Tu achètes tes actions, tu encaisses les dividendes (quand tout va bien), et c’est tout. Les équipes professionnelles de la foncière cotée s’occupent de tout le boulot opérationnel.

C’est la définition même du revenu 100% passif. Tu peux enfin profiter des avantages de l’immobilier sans les inconvénients de la gestion. Ça libère un temps et une énergie mentale considérables pour te concentrer sur d’autres projets ou simplement… profiter de la vie !

Une liquidité élevée

Imagine : tu as besoin de récupérer rapidement une partie de ton capital investi en immobilier. Si tu as un bien en direct, ça peut prendre des mois (voire plus) entre la mise en vente, les visites, le compromis, le financement de l’acheteur, le notaire… C’est long et incertain. Avec les foncières cotées, c’est la Bourse ! Tu peux vendre tes actions en quelques secondes pendant les heures d’ouverture du marché et récupérer ton argent sur ton compte en 2-3 jours. Cette liquidité est un avantage énorme, offrant une flexibilité incomparable par rapport à l’immobilier physique ou même aux SCPI.

Une diversification facile

« Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier », c’est la base de l’investissement. Avec une seule action de REIT ou de SIIC, tu investis indirectement dans des dizaines, voire des centaines de biens immobiliers différents. Mieux encore, tu peux facilement diversifier :

• Géographiquement : En achetant des REITs US, européennes, asiatiques…
• Sectoriellement : En choisissant des foncières cotées spécialisées dans les bureaux, les commerces, la logistique, la santé, le résidentiel, les data centers… Chaque secteur a ses propres cycles et dynamiques.
• Par locataire : Chaque foncière cotée a de nombreux locataires, ce qui dilue le risque d’impayé d’un seul locataire.

Cette diversification instantanée est très difficile et coûteuse à obtenir en immobilier direct. Elle permet de réduire le risque global de ton portefeuille. Tu peux même pousser la diversification plus loin en investissant via des ETF immobilier.

Pas de frais à l’entrée

Quand tu achètes un bien immobilier en direct, tu dois payer des frais de notaire (environ 7-8% du prix). Quand tu achètes des parts de SCPI, tu as des frais de souscription (souvent 8-12%). Ces frais amputent une partie de ton capital dès le départ. Avec les foncières cotées, les seuls frais à l’achat (et à la vente) sont les frais de courtage de ton broker (banque en ligne ou courtier spécialisé). Ils sont généralement très faibles, de l’ordre de quelques euros, voire moins selon le courtier et le montant. Ça veut dire que quasiment 100% de ton argent investi travaille pour toi dès le premier jour. C’est un avantage non négligeable sur le long terme.

Une fiscalité simple

On l’a vu, même s’il y a quelques subtilités (retenue à la source étrangère, option barème), la fiscalité des foncières cotées détenues sur un CTO avec la Flat Tax est globalement plus simple à gérer que la fiscalité de l’immobilier locatif en direct (régime micro-foncier ou réel, calcul des amortissements, déclarations 2044 ou 2072 pour les SCI…). Ton courtier te fournit généralement un Imprimé Fiscal Unique (IFU) qui récapitule les montants à déclarer. Moins de paperasse, c’est aussi plus de temps pour ta liberté financière !

Les risques à considérer avant d’investir dans les foncières cotées

Bon, on a vu les bons côtés, mais comme pour tout investissement, il n’y a pas de magie. Les foncières cotées comportent aussi des risques qu’il faut absolument connaître avant de se lancer. Ne jamais investir dans ce qu’on ne comprend pas, surtout les risques !

La volatilité du marché boursier

C’est LE gros point noir par rapport à l’immobilier direct ou aux SCPI. Comme les actions des REITs et SIIC sont cotées en bourse, leur prix peut monter et descendre fortement, parfois sans lien direct avec la valeur réelle des immeubles détenus. Elles sont soumises aux humeurs des marchés financiers, aux crises économiques, aux mouvements de panique… Tu peux voir la valeur de ton investissement chuter de 20%, 30% ou plus en quelques semaines lors d’un krach boursier, même si les loyers continuent de tomber. Il faut donc avoir les nerfs solides et un horizon d’investissement à long terme (5-10 ans minimum) pour supporter cette volatilité et ne pas vendre en panique au pire moment.

Une exposition aux cycles économiques

L’immobilier, même géré par des pros, reste sensible à la santé économique générale. En cas de récession, les entreprises peuvent réduire leurs surfaces de bureaux, les commerces peuvent fermer, les gens peuvent avoir du mal à payer leur loyer… Tout ça pèse sur les taux d’occupation et les revenus locatifs des foncières cotées, et donc sur leurs bénéfices et leur capacité à verser des dividendes. Certains secteurs sont plus cycliques que d’autres (hôtellerie, bureaux) tandis que d’autres sont plus défensifs (santé, résidentiel).

Des risques locatifs

Même si la gestion est professionnelle, le risque zéro n’existe pas. Une foncière cotée peut faire face à :

• La vacance locative : Des locaux vides qui ne génèrent pas de revenus mais occasionnent des frais.
• Les impayés : Des locataires qui ne paient pas leur loyer (surtout en temps de crise).
• La renégociation des baux : Des locataires importants qui menacent de partir si le loyer n’est pas revu à la baisse. Tout cela impacte directement la rentabilité. Il est important de regarder le taux d’occupation et la qualité des locataires des foncières cotées qu’on choisit.

La gestion et la performance opérationnelle de la foncière cotée

La qualité de l’équipe de management est cruciale. Une bonne équipe saura choisir les bons emplacements, bien gérer les actifs, optimiser l’endettement et développer la société. Une mauvaise équipe peut prendre de mauvaises décisions, trop s’endetter, mal entretenir les biens… ce qui finira par peser sur la performance de l’action et les dividendes. Il faut donc se renseigner sur la réputation et le track-record des dirigeants de la REIT ou de la SIIC.

L’impact des taux d’intérêt

C’est un facteur très important, surtout en ce moment (on est en 2025, après une période de hausse des taux). Les foncières cotées utilisent souvent la dette pour financer leurs acquisitions et leur développement. Une hausse des taux d’intérêt signifie que leurs emprunts coûtent plus cher, ce qui réduit leurs bénéfices et leur capacité d’investissement. De plus, quand les taux montent, les placements sans risque (comme les obligations d’État) deviennent plus attractifs. Certains investisseurs peuvent alors vendre leurs actions de foncières cotées (jugées plus risquées) pour acheter des obligations, ce qui fait baisser le cours des actions. Les REITs et SIIC sont donc généralement sensibles aux variations des taux d’intérêt.

Investir dans les foncières cotées, c'est accepter une part de risque et de volatilité en échange de la liquidité, de la diversification et de la gestion déléguée.

Comment investir dans les foncières cotées depuis la France ?

Convaincu par le potentiel, malgré les risques ? Super ! Voyons maintenant comment passer à l’action concrètement depuis la France pour acheter tes premières actions de REITs ou SIIC.

La clé, c’est de choisir la bonne enveloppe fiscale. Comme on l’a effleuré dans la partie fiscalité, toutes les enveloppes ne se valent pas et ne donnent pas accès aux mêmes choses.

Le Compte Titres

Le Compte Titres Ordinaire (CTO) est l’outil le plus simple et le plus universel pour investir dans les foncières cotées. L’avantage énorme du CTO, c’est qu’il te donne accès à toutes les places boursières mondiales. Tu peux donc acheter sans problème des REITs américaines, canadiennes, asiatiques, ainsi que toutes les SIIC françaises et européennes. La fiscalité est celle de la Flat Tax (30%) par défaut, comme vu précédemment. C’est vraiment l’enveloppe de choix si tu veux une diversification géographique maximale.

PEA : Une éligibilité (très) limitée !

Le Plan d’Épargne en Actions (PEA) est génial pour sa fiscalité après 5 ans (pas d’impôt sur le revenu sur les gains, juste les prélèvements sociaux). Beaucoup aimeraient y loger leurs foncières cotées, mais attention, c’est très souvent impossible !

• Pourquoi ? Pour être éligible au PEA, une action doit répondre à des critères stricts : la société doit avoir son siège social dans l’Union Européenne ou l’Espace Économique Européen (EEE) ET être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dans des conditions de droit commun.
• Conséquences ? Toutes les REITs hors UE/EEE (américaines, canadiennes, asiatiques…) sont exclues d’office. Les SIIC françaises et beaucoup de REITs européennes sont également exclues car leur régime fiscal spécial les exonère justement d’IS !
• Exceptions ? Il peut exister quelques rares foncières cotées européennes qui remplissent les conditions (siège en UE + soumises à l’IS). Il faut vérifier l’éligibilité de chaque titre individuellement auprès de ton courtier avant d’acheter sur PEA. C’est vraiment l’exception qui confirme la règle.

Mon avis : Pour investir sereinement et largement dans les REITs et SIIC, ouvre un Compte-Titres Ordinaire (CTO) chez un bon courtier en ligne. C'est le plus simple et le plus flexible.

Comment choisir les meilleures foncières cotées ?

Ok, tu as ton CTO prêt à dégainer. Mais comment choisir les REITs ou SIIC sur lesquelles miser ? Il y a des centaines de foncières cotées dans le monde ! Faire le tri demande un peu de boulot d’analyse. Voici quelques critères clés à regarder pour évaluer la qualité d’une foncière cotée (sans que ce soit une recette magique, hein !) :

Solidité financière de la société

C’est la base ! Une foncière cotée trop endettée est fragile, surtout si les taux montent. Regarde attentivement les points suivant :

• Le ratio d’endettement (Loan-to-Value ou LTV) : C’est la dette nette divisée par la valeur du patrimoine immobilier. Un LTV inférieur à 40-50% est généralement considéré comme raisonnable. Au-delà, ça devient plus risqué.
• La structure de la dette : Est-ce de la dette à taux fixe ou variable ? Quelle est l’échéance moyenne de la dette ? Une dette majoritairement à taux fixe et à longue échéance est plus sécurisante.
• La notation de crédit : Si la société est notée par des agences comme S&P ou Moody’s, une bonne note (catégorie « Investment Grade », BBB- ou mieux) est un signe de solidité.

Taux d’occupation et durée des baux

Ça mesure la qualité et la stabilité des revenus locatifs :

• Le taux d’occupation financier : C’est le rapport entre les loyers facturés et les loyers potentiels si tout était loué. Un taux élevé (idéalement > 95%) montre que les biens sont demandés et bien gérés. Attention aux taux qui baissent !
• La durée moyenne ferme restante des baux (WALT ou WAULT) : Exprimée en années, elle indique la durée pendant laquelle les loyers sont sécurisés. Une WALT longue (ex: 5 ans et plus) offre plus de visibilité sur les revenus futurs. Une WALT courte expose à un risque de vacance ou de renégociation à la baisse plus rapide.

Le AFFO : Le VRAI indicateurs de cash-flow

Pour une foncière cotée, le bénéfice net comptable n’est pas très pertinent à cause des règles d’amortissement de l’immobilier qui ne reflètent pas la réalité économique. Les pros utilisent d’autres indicateurs :

• FFO (Funds From Operations) : C’est grosso modo le bénéfice net + les amortissements immobiliers – les plus-values de cession d’immeubles. Ça donne une meilleure idée du cash généré par l’activité locative principale.
• AFFO (Adjusted Funds From Operations) : C’est le FFO ajusté pour tenir compte des dépenses d’entretien nécessaires pour maintenir la qualité des immeubles (les « maintenance capex ») et parfois d’autres éléments. L’AFFO est considéré comme le meilleur indicateur du cash-flow réellement disponible pour payer les dividendes et investir.

Un AFFO par action qui montre une croissance régulière est un très bon signe !

Le ratio de distribution

Comunément appelé Payout Ratio c’est un indicateur clé en matière de versement de dividende. Il se calcule en divisant le dividende par action avec le FFO par action. Un ratio inférieur à 80-90% montre que la foncière cotée ne distribue pas tout son cash et garde une marge de sécurité ou de quoi réinvestir. Un ratio > 100% n’est pas soutenable à long terme.

L’ANR : La valeur « intrinsèque » ?

• ANR (Actif Net Réévalué) ou NAV (Net Asset Value) : C’est une estimation de la valeur de marché de tous les actifs immobiliers de la société, moins la dette nette, le tout divisé par le nombre d’actions. Ça donne une idée de la « valeur intrinsèque » de l’action si on vendait tous les biens aujourd’hui.
• Comparer le cours de bourse à l’ANR :
  • Si le cours est inférieur à l’ANR, on dit que l’action se négocie avec une décote. Ça peut être une opportunité d’achat (mais parfois, la décote est justifiée par des problèmes).
  • Si le cours est supérieur à l’ANR, l’action se négocie avec une prime. Ça peut indiquer que le marché est optimiste sur les perspectives de croissance, ou que l’action est chère.

L’ANR est un indicateur utile, mais ça reste une estimation qui dépend des expertises immobilières. Il ne faut pas le suivre aveuglément.

Foncières cotées : Un outil pour booster vos revenus passifs !

Voilà, on arrive au bout de ce tour d’horizon complet du monde des foncières cotées. On a plongé ensemble dans l’univers des REITs américaines et internationales, et de leurs cousines françaises, les SIIC. L’idée principale à retenir ? C’est une façon super maligne d’investir dans l’immobilier (bureaux, commerces, logements, logistique…) sans les tracas habituels, en passant par la bourse. Pour nous qui visons les revenus passifs et la liberté financière, c’est franchement séduisant : un ticket d’entrée accessible, une diversification quasi instantanée, la possibilité de vendre rapidement, et surtout… zéro gestion locative à se coltiner ! Que demander de plus ?

Bien sûr, on a aussi mis les pieds dans le plat en abordant les risques. Ce n’est pas un long fleuve tranquille : la valeur de ces foncières cotées peut tanguer avec les humeurs de la bourse, et elles restent sensibles aux cycles économiques et aux variations des taux d’intérêt. C’est pourquoi il est crucial de bien comprendre où on met les pieds, d’analyser les sociétés ou, pour jouer la carte de la simplicité et de la sécurité par la diversification, de passer par un ETF immobilier. On a aussi vu que le Compte-Titres Ordinaire (CTO) est souvent l’outil le plus adapté pour y loger une large gamme de REITs et SIIC.

Au final, est-ce que les foncières cotées sont LA solution miracle pour devenir rentier demain ? Soyons clairs, il n’y a pas de bouton magique unique. Par contre, c’est indéniablement une corde hyper intéressante à ajouter à notre arc d’investisseur. Que ce soit en complément de l’immobilier physique ou comme alternative pour ceux qui veulent éviter la gestion directe, c’est une façon moderne et flexible de capter le potentiel de la pierre. Dans notre quête d’indépendance, chaque outil intelligent pour faire travailler notre argent compte. Et les REITs, SIIC et ETF immobilier en font clairement partie.

Alors maintenant, c’est à toi de jouer ! Qu’est-ce que tu penses de tout ça ? Tu es déjà passé à l’action avec les foncières cotées ? Quelles sont tes REITs ou SIIC préférées, tes « pépites » du moment, ou l’ETF immobilier qui a ta faveur ? Viens partager ton expérience, tes questions ou tes bons plans dans les commentaires juste en dessous. Tes retours sont de l’or pour toute la communauté « Demain Rentier » ! Et si tu as trouvé cet article utile, un petit partage sur tes réseaux ou à tes amis qui s’intéressent à l’investissement, ça fait toujours plaisir et ça aide tout le monde à avancer ! Merci de m’avoir lu jusqu’au bout !

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