Quel sont les garanties en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier à permis de démocratiser l’investissement immobilier grâce à un ticket d’entré relativement abordable. Les plateformes proposent des rendements attractifs mais il ne faut pas se lancer tête baissée dans n’importe quel projet. Malgré les taux de défaut nul ou très faible de certaines plateformes il ne faut pas négliger les garanties en crowdfunding immobilier. La garantie un élément très important à prendre en compte avant d’investir car c’est ce qui te permettra de récupérer tes billes sur un projet qui se passe mal.

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Un projet très rentable avec de mauvaises garanties vaut-il mieux qu’un projet peu rentable avec de bonnes garanties ?

Comme tu peux le voir il existe différents types de garanties, mais attention toutes ne se valent pas. Il y en a de bien meilleures que d’autres mais encore faut-il les comprendre pour apprécier correctement le risque.

Les bonnes garanties

La fiducie

En cas de défaut du porteur de projet, le bien est transféré au fiduciaire qui procédera à la vente afin de rembourser les investisseurs.

C’est à mon sens la meilleure garantie car elle offre une sûreté réelle à l’investisseur avec un délai de traitement plus rapide qu’avec une hypothèque.

• Points de vigilance :
  • Vérifier que la valeur du bien couvre le montant de l’emprunt.

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L’hypothèque de premier rang

Il s’agit d’un acte notarié. En cas de défaut, la plateforme de crowdfunding demande la saisie du bien hypothéqué. Le but est de le revendre afin de rembourser les investisseurs. 

C’est une garantie aussi bonne que la fiducie sauf qu’il s’agit d’une procédure judiciaire avec un délai de traitement plus long qu’avec un fiduciaire.

• Points de vigilance :
  • Vérifier que la valeur du bien couvre le montant emprunté.

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L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers de premier rang

Elle remplace le PPD (Privilège Prêteur de Deniers) depuis le 1er Janvier 2022. Son fonctionnement est relativement proche de celui de l’hypothèque sauf que celle-ci sert à garantir uniquement l’achat d’un bien existant (maison, appartement, terrain). Elle exclue le financement de travaux, et l’achat en l’état futur d’achèvement (Véfa).

C’est une garantie aussi bonne que l’hypothèque de premier rang.

• Points de vigilance :
  • Vérifier que la valeur du bien couvre le montant emprunté.

Les garanties moyennes

L’hypothèque de second rang

Fonctionne comme l’hypothèque de premier rang, sauf que les investisseurs sont remboursés après les créanciers de premier rang (généralement la banque).

C’est une garantie que je juge moyenne car l’investisseur n’est pas prioritaire. On ramasse les miettes si il en reste.

• Points de vigilance :
  • Vérifier le montant emprunté à la banque par le porteur de projet.
  • Vérifier que la valeur du bien couvre le montant de l’emprunt total (banque + crowdfunding)

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L’hypothèque non inscrite

Il s’agit d’une hypothèque dont le rang n’est pas encore connu. Le rang de l’hypothèque va dépendre du moment de l’inscription qui se fait à la demande des prêteurs (banques, plateforme de crowdfunding etc..)

C’est pour moi une garantie très moyenne car on peut très bien se retrouver au 1er rang comme au 3ème ou 4ème rang.

• Points de vigilance :
  • Vérifier si le porteur de projet à fait également un emprunt bancaire et de combien.
  • Vérifier que la valeur du bien couvre le montant de l’emprunt total (banque + crowdfunding)

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La GAPD

La GAPD ou Garantie A Première Demande engage un garant, très souvent il s’agit d’une holding ou une autre société du groupe. Elle s’engage à payer une somme aux créanciers, dès la première demande. L’engagement est autonome et distinct et le garant ne peut opposer aucune exception.

C’est une garantie très moyenne car généralement on manque cruellement d’informations sur le garant, ce qui nous empêche d’apprécier correctement cette garantie.

• Points bloquants :
  • Il faut pouvoir analyser et comprendre la santé financière de l’entreprise qui se porte garant (bilans financiers et comptes de résultats).
  • Il faut pouvoir vérifier si le garant n’a pas garanti d’autres projets. Que se passerait-il en cas de défaut de plusieurs projets ?

Les mauvaises garanties

Le nantissement

Le nantissement consiste à mettre en gage un bien incorporel, sans que le détenteur en perde la possession. On peut nantir des parts sociales de sociétés, des comptes-titres, des assurances vies ou des comptes épargnes. En cas de défaut, le compte nanti est liquidé afin de rembourser les investisseurs.

C’est une garantie qui aurait pu être très bonne mais que je classe malheureusement comme mauvaise à cause du manque de détails sur les comptes nantis.

• Points bloquants :
  • Il faut pouvoir vérifier la valeur et/ou le contenu du compte nanti pour s’assurer qu’il couvre le montant emprunté ce qui est quasi impossible.
  • S’il s’agit d’une assurance vie ou d’un compte-titre il faudrait absolument en connaitre la composition pour pouvoir apprécier correctement la valeur du nantissement.

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Le cautionnement personnel et solidaire

Le cautionnement est un contrat par lequel une personne s’engage personnellement envers un créancier (nous les investisseurs) à le rembourser en cas de défaut du débiteur principal.

C’est une des pires garanties à mon sens car nous n’avons jamais d’informations sur la caution d’autant plus que la personne peut disposer de son patrimoine financier comme bon lui semble.

• Points bloquants :
  • Il faut pouvoir vérifier si la personne ne s’est pas portée caution sur d’autres projets. Que se passerait-il en cas de défaut de plusieurs projets ?
  • Il faut pouvoir analyser le patrimoine de la personne qui se porte caution.
  • Contrairement au nantissement le patrimoine n’est pas mis en gage, la caution n’est donc pas bloquée et peut disparaître. 

La pré-commercialisation une garantie bonus

C’est un terme qui n’apparait pas comme étant une garantie à part entière mais que tu retrouveras dans certaines présentations de projets. Ça veut dire que le porteur de projet a déjà trouvé un ou des acheteurs pour son projet.

Un projet dont le ou les lots ont déjà trouvés preneur est plutôt rassurant sur la finalité du projet.

Je ne sais pas ce que tu en pense mais en ce qui me concerne je considère cela comme une bonne garantie. Généralement dans ce cas tout ce qu’il manque au porteur de projet est un financement pour concrétiser sa bonne affaire.

Ma conclusion

Avant toute chose je tiens à préciser que les garanties ne sont pas une fin en soit, il faut tout de même analyser le détail du projet pour voir si il te correspond (durée et taux d’intérêt) et surtout si il a des chances d’aller au bout sans encombres. La localisation et l’historique du porteur de projet te permettront généralement de te faire un avis sur ce dernier point.

De plus il faut aussi prendre en compte le fait que les plateformes de crowdfunding immobilier font un véritable travail de sélection avant de proposer un projet au financement. En théorie seul les projets les plus solides et sûrs passent cette sélection car ce n’est absolument pas dans leur intérêt qu’un projet tombe en défaut même si ça peut arriver…

Si il y a une probabilité que quelque chose se produise, alors ça arrivera.

Edward A. Murphy Jr

Maintenant si comme moi tu crois en la loi de Murphy, avoir une garantie est essentiel pour investir en toute sérénité. Je te conseille donc de sélectionner des projets qui possèdent au moins l’une des 3 premières garanties de ma liste.

Les autres ne valent pas grand chose à mes yeux.