Obtenir le meilleur prix d’achat est primordial quand on souhaite faire un projet immobilier. Le prix d’achat est effectivement le premier facteur qui déterminera la rentabilité de ton projet.Par chance c’est quelque chose qui peut se négocier, et par expérience en faisant les choses correctement il est plutôt facile d’obtenir des remises allant de -5% à -20%. Je te donne ici des méthodes qui ont fait leurs preuves et que j’utilise pour obtenir le meilleur prix d’achat sur mes biens ;
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Déterminer le rendement cible
Pour obtenir le meilleur prix tu dois avoir un objectif, dans notre cas la cible que tu dois garder en tête est le rendement de ton bien. Le meilleur prix est donc celui qui te permet d’obtenir la rendement escompté. En ce qui me concerne je ne vise que des biens avec un rendement brut de 10% minimum. Dans le cas d’un projet locatif la formule est la suivante :
Le prix d’estimation doit prendre en compte le prix du bien frais d’agence inclus auquel s’ajoutent les frais de notaire et le prix des travaux si nécessaire.C’est avec cette base que je négocie mon prix d’achat. Mais cela peut arriver que le prix de vente affiché offre déjà largement la rentabilité que tu cibles. Dans ce cas il ne faut pas perdre de temps à essayer de négocier, fais une offre au prix immédiatement.
Créer une relation de confiance
C’est lors de la visite du bien que tu vas pouvoir rencontrer le propriétaire ou l’agent immobilier. Durant cette visite tu dois faire bonne impression, et créer une relation de confiance avec le vendeur. Contrairement aux idées reçues, une bonne négociation ne passe pas par un listing des points négatifs du bien en question dans le but de faire une offre agressive. Cette façon de faire ne fera que mettre le vendeur sur la défensive et finira par le braquer.
Au contraire si tu es réellement intéressé par son bien n’hésite pas à le lui faire savoir. Tu peux le dire de façon directe mais je te conseille d’être plus subtil et de le dire à travers différents compliments ;
- « votre immeuble est en bon état, ça se voit qu’il a été bien entretenu »
- « vous avez un bel immeuble avec un beau potentiel »
Tu le mettras ainsi dans un état d’esprit positif qui lui permettra d’entendre les arguments de négociation que tu mettras en avant dans un second temps :
- Les travaux, tu vas probablement devoir en faire pour le remettre au goût du jour.
- Le crédit, le montant que tu vas devoir rembourser doit être inférieur aux loyers que tu vas percevoir.
- La rentabilité, car tu ne fais pas cela pour gagner des cacahuètes.
Poser les bonnes questions
Cette psychologie positive dans laquelle tu auras mis le vendeur te permettra aussi de lui poser des questions plus ou moins subtiles auxquelles il ne t’aurait probablement pas répondu honnêtement sans cela. Les bonnes questions te permettront d’obtenir des informations clés sur le vendeur, le bien ou même le prix qu’il espère obtenir. Je partage avec toi les 4 questions que je pose systématiquement pendant une visite :
Depuis combien temps possédez vous le bien ?
Tu pourras ainsi déterminer si le vendeur est encore engagé dans un crédit ou pas. Un vendeur qui possède un bien depuis plus de 20 ans aura une plus grande marge de négociation car il n’aura probablement plus de crédit à rembourser.
Pour quelle raison vendez-vous ?
Cette question te permettra de comprendre la position du vendeur. Quelqu’un qui vend pour cause de séparation ou raison médicale sera pressé de vendre et acceptera probablement une offre plus basse.
En toute franchise que pensez vous du prix ?
Cette question très simple et très directe fait appel à la bonne foi du vendeur ou de l’agent immobilier. Il te dira généralement si le prix est ferme ou pas. Cependant un agent immobilier peut aller encore plus loin et te dire si il trouve le prix sur-évaluer, si une négociation est possible et de combien !
Avez vous déjà reçu des offres ? à combien étaient-elles ?
Au pire tu sauras si tu es le premier à te positionner, au mieux il te diras à combien se sont positionnées tes prédécesseurs. Si le vendeur à refusé des offres à -20 000€ du prix de vente tu sais maintenant qu’il te faudra proposer mieux.
Toutes ces questions te permettrons d’ajuster ton offre d’achat pour obtenir le meilleur prix.
Ne pas faire de concession
Quand tu fais une offre n’hésite pas à mettre en avant le fait qu’à ce prix la banque te suis et que tu es sur d’aller au bout de la vente. Cela le laisse entendre que tu as déjà un accord de ta banque et va le rassurer, il hésitera probablement à te demander plus.
Mais ne soyons pas naïf quand on fait une offre en dessous du prix affiché il faut s’attendre à une contre offre du vendeur. Je te conseil donc de te montrer intelligent en faisant une offre en dessous de ton prix cible pour avoir une marge de négociation.
Mais attention en aucun cas tu ne dois faire de concession sur le prix d’achat maximal que tu t’es fixé, ça passe ou ça casse ! C’est uniquement comme cela que tu te construira un patrimoine solide et rentable.
