Investir dans les parkings ou box est un excellent moyen de mettre le pied dans le monde de l’investissement immobilier. C’est d’ailleurs la classe d’actif immobilier par laquelle de nombreux investisseurs commencent.
Certains investisseurs en ont même fait une spécialité ; au cours d’un séminaire j’ai rencontré quelqu’un qui en possède pas loin de 60 ! Il est salarié en CDI et gagne 1 800€ net mensuel, aujourd’hui ses garages lui rapportent plus de 3 500€/mois.
Il s’est créé grâce à de simples garages un revenu alternatif totalement passif en seulement 6 ans. Les raisons d’investir dans les garages sont nombreuses et on va les voir ensemble ;
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Un marché en plein boom
Beaucoup pensent que l’heure de gloire des parking est terminé mais je ne suis pas de cet avis. La France compte un peu plus de 37 millions de voitures en circulation. Comme tu peux le constater sur le graphique ci dessous, ce chiffre est en augmentation.
Evidemment depuis 2020 on peut voir une baisse des ventes à cause du Covid 19 et de la pénurie de matériaux qui a suivi. Cependant il s’est tout de même vendu plus de 1,6 millions de voitures neuves en 2021 ! Il faut aussi prendre en compte l’augmentation de la population qui va naturellement entrainé l’augmentation de ce chiffre.
Et quel est le point commun entre tous ces véhicules y compris les véhicules d’occasions ? Ils ont tous besoin d’une place pour se garer ! On peu facilement conclure que le besoin en places de stationnement n’est pas près de disparaître. Qu’elles soient thermiques, électriques ou hybride les gens auront toujours besoin de stationner leur voiture.
Ceux qui habitent en ville savent à quel point il est difficile et pénible de trouver une place proche de chez soi lorsque l’on rentre d’une journée de travail. Et je ne parle même pas de place gratuite… De plus une voiture qui « dort » dehors se dégrade beaucoup plus vite que si elle est dans un garage.
De l’autre coté la tendance national est de réduire le nombre de place de stationnement dans les centre-ville. La voiture en centre ville est devenue la bête noire des écologistes et ils sont nombreux à avoir pris le contrôle de grandes villes. Ce phénomène oblige les propriétaires de véhicule à se rabattre sur des des parkings collectifs ou des garages/box privés.
Toutes ces données son bénéfiques pour le marché des parkings et entraines donc une augmentation des prix ;
D’après le baromètre Yespark, le prix moyen d’une place de stationnement a augmenté de +1,72% entre 2020 et 2021. Les prix de vente sont eux aussi en augmentation constantes, cela permet d’assurer une plus-value en cas de revente.
Les différents type de parking
Il existe trois types de parking avec chacun leurs spécificités et il est essentiel que tu connaisse les différentes solutions qui s’offre à toi pour investir judicieusement ;
- Un parking en extérieure
- Un parking en sous sol ou abrité (rdc d’une résidence)
- Un garage/box individuel
Toutes ne coûtent pas le même prix, n’offrent pas la même rentabilité, n’entraînent pas les mêmes charges… etc
A mon sens les garages/box sont les plus intéressant à acheter car ils offrent une notion de stockage, de privatisation et de sécurité, ce qui permet de les louer aussi plus cher que les 2 autres types (+30% environ).
Les avantages
Un petit prix d’achat
L’énorme avantage des parkings est leurs faibles prix qui les rendent accessibles. En effet dans certaines villes les parking se vendent à partir de 2 000€. Tu peux donc l’acheter cash, ce qui est plus difficile avec un appartement ou un immeuble.
Il faut tout de même disposer d’un peu de liquidité mais ça peut être intéressant si tu es dans l’un des cas suivant :
- Tu es un jeune encore dans les études,
- Tu as soixantaine ou plus, et les banques refusent de te prêter,
- Ton taux d’endettement maximum est atteint,
- Tu es au chômage,
Le faible montant requis pour investir dans les parkings permet de devenir investisseur immobilier sans avoir besoin de la banque. D’ailleurs étant donné que tu n’auras pas de mensualité de crédit à rembourser ton rendement sera naturellement dopé.
Une gestion facile
Gérer un parking est aussi bien plus facile que de gérer un appartement ! Il faut savoir que la location de parking seul n’est soumis à aucune réglementation spécifique. Ce sont donc les dispositions générales du code civil qui s’appliquent et elles sont à l’avantage du propriétaire.
Le contrat de location utilisé est un bail simplifié de 1 an qui permet au locataire et au bailleur de le rompre à tout moment sans motif particulier avec un préavis de seulement 1 mois. Pratique pour expulser un locataire quelque soit la saison.
Les sources de problèmes sont extrêmement limitées sur un parking, il n’y a pas d’entretien spécifique à prévoir mis à part remplacer la porte tous les 10 ou 15 ans. Aucun locataire ne t’appelleras pour une chasse d’eau cassé ou un chauffe eau qui ne fonctionne plus. Il en va de même pour les dégradations, à moins d’y aller au marteau piqueur, je ne vois pas ce qu’il pourrait se passer…
Un rendement hors norme !
Il faut savoir qu’en France le rendement net moyen dans l’immobilier locatif classique est de 4%. Bien entendu ce rendement ne prend pas en compte les travaux d’entretien que tu devras faire au fil du temps et qui peuvent sur 10 ans représenter un montant non négligeable.
Pour les parkings le rendement net moyen est quand à lui de 8,5%, et je peux attester de l’exactitude de ce chiffre car j’ai personnellement un ensemble de 4 garages / box dans une ville moyenne et le rendement net est précisément de 8,5%. Ce gap s’explique par le fait que les parkings sont généralement achetés comptant.
Le graphique ci dessus illustre les chiffres que je t’ai donné plus haut et comme tu peux le voir j’ai aussi rajouter le taux du livret A. Tu dois te demander quel est le rapport ? C’est pour que tu prennes conscience de ce que tu perds à laisser ton argent dormir sur un compte épargne.
Comment booster le rendement ?
Pour comprendre comment procéder il faut savoir que dans certaines villes, pour assurer un deux roues, il faut obligatoirement justifier d’un parking sécurisé sans quoi l’assurance refusera d’établir le contrat.
Une technique très simple et bien connue des investisseurs permet de répondre à cette demande tout en augmentant son rendement ;
Imagine une place de parking classique que tu loue 70€/mois.
Si tu transformer la même place de voiture en 4 places de moto, tu pourras les louer 50€/mois chacune.
Tu percevras donc un total de 200€/mois pour la même place au lieu des 70€ initial. Et voila comment un simple coup de peinture te permet de tripler ton rendement.
Les pièges à éviter
Malgré touts ces éléments positifs si tu souhaites investir dans les parkings tu dois faire attention à certains détails. Les négliger peux transformer une bonne affaire en véritable galère.
- L’emplacement, évite les zones pavillonnaires et privilégie les zones urbaines à forte densité,
- La facilité d’accès, ton locataire doit pouvoir se garer en faisant le moins de manœuvre possible,
- La taille de la place, pour un garage/box par exemple une taille confortable est de 2.80m x 5.50m
- Des réseau d’eau ou d’électricité qui cheminent en plafond ou sur les murs peuvent poser des problèmes à l’utilisation (ouverture des portes et du coffre, fuites d’eau…).
Pour éviter ces pièges, je me renseigne toujours sur la demande locative de la zone que j’ai ciblé. De plus je fais toujours le teste de me garer moi même dans la place.
Ma conclusion
Sachant que les loyers sont faibles en comparaison à l’immobilier classique, je pense qu’un parking doit s’acheter comptant avec un excédent de cash. Ne pas avoir de crédit adossé au bien permet de maximiser le cash-flow.
Faire 15% de rendement c’est bien mais sur un loyer de 70€/mois soit 840€/an c’est moins impressionnant. Si ton but est d’obtenir ta liberté financière tu vas devoir en avoir un sacré paquet pour y arriver. Acheter des parkings par lots peut être la solution pour progresser rapidement ! Acheter en gros permet de faire des économies sur le prix d’achat et donc d’augmenter encore plus ton rendement.
C’est un investissement idéal pour débuter et se faire la main sans prendre trop de risque. A mon sens tout les investisseurs immobilier se doivent de posséder des parking dans leurs patrimoines. Cela permet de se diversifier et de dynamiser son rendement.
