Dans la location immobilière, Les charges récupérables correspondent à l’ensemble des dépenses relatives à l’utilisation du logement et au fonctionnement de l’immeuble dans lequel se trouve un appartement. Etant donné que ces dépenses sont initialement à la charge du bailleur, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’elles soient récupérables auprès du locataire sous forme de charges locatives.
Dans cet article je vais t’expliquer quelles sont les charges concernées et quelles sont les obligations qui en découlent.
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Définition d’une charge locative
Les charges locatives désignent l’ensemble des frais liés à l’immeuble ou au logement que le bailleur a le droit de faire supporter au locataire. C’est le propriétaire qui s’acquitte de régler ces charges mais il en récupère le montant auprès du locataire via une somme (charge) qui vient s’additionner au loyer. Les charges récupérables peuvent être collectés de 2 manières :
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les justificatifs permettant l’établissement du décompte des charges.
La provision sur charge
Cette méthode permet de récupérer le montant réel des charges locatives. Le bailleur défini une somme qui correspond à un acompte que le locataire versera en complément du loyer. Une fois l’année terminé le bailleur doit dresser et valoriser la liste complète des charges locatives afin d’effectuer un régularisation positive ou négative auprès du locataire.
La régularisation permet aussi au propriétaire d’ajuster chaque année le montant des charges en fonction des dépenses réelles. Cette méthode a l’avantage d’être équitable, mais elle peut être relativement fastidieuse à gérer en cas de copropriété complexe.
Le forfait charge
Contrairement à la méthode précédente, ici le bailleur détermine un montant forfaitaire qui devient contractuel. La somme reste fixe pendant toute la durée du contrat et aucune régularisation n’est possible.
Cette solution est beaucoup plus simple à gérer pour le bailleur, mais aussi plus risquée. Si infiné le montant des charges réelles est supérieur au forfait mis en place, le propriétaire ne peut pas réclamer la différence au locataire et vice versa. Afin d’éviter de trop gros écart il vaut mieux estimer le montant réel des charge avec le plus de précision possible.
La répartition des charges
Dans un immeuble où le propriétaire possède plusieurs logements, la répartition des charges locatives entre les différents locataires doit être effectuée de manière équipondéré. Cette répartition est calculée au prorata de la surface occupé par chaque logement dans l’immeuble. Sur un immeuble de 120m² composé de 3 appartements de 40m², chaque appartement à une cote part de 30% sur le montant total des charges.
Attention, cette règles de répartition n’est valable que si la méthode de gestion des charges retenue est la « provision sur charges ». Dans le cas inverse le bailleur est libre de fixer le montant des charges comme il l’entend.
Quel sont les charges récupérables ?
Les charges locatives récupérables sont divisées en 3 grandes familles ;
Les dépenses liées au logement ;
- Eau
- Electricité
- Entretien chaudière gaz
- Chauffage collectif
- Ménage (dans le cas d’une co-location par exemple)
- Abonnement internet et VOD (dans le cas d’un logement meublés par exemple)
Les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble ;
- Entretien et réparation de l’ascenseur
- Ménage
- Entretien des espaces verts
- Consommation d’eau et d’électricité
Les taxes liées aux services dont bénéficient le locataire ;
- Taxe d’ordure ménagère
- Taxe de balayage
- Redevance assainissement (SPANC)
Les impôts fonciers sont eux toujours à la charge du propriétaire sauf dans le cas d’un bail commerciale.
La régularisation des charges
Dans le cadre d’un bail avec une « provision sur charge », le bailleur est tenu d’effectuer une régularisation annuelle des charges locatives. La régularisation se traduit par un décompte qui recense les sommes perçues et les charges réelles. Ce dernier doit préciser les catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent ainsi que la manière dont elles sont réparties entre les locataires. Le résultat dépend de si les sommes perçus tout au long de l’année couvrent ou non le montant réel des charges ;
Régularisation négative
En cas de régularisation négative cela signifie que les sommes perçus ne couvrent pas le montant des charges réelles. Le locataire à l’obligation de s’acquitter de la différence auprès du bailleur. Il est cependant en doit de demander les justificatifs des charges au bailleur si il le désire. Les pièces justificatives des charges (factures) doivent être tenues à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
Cependant si le bailleur oublie de régulariser les charges et qu’il en fait la demande au-delà de la fin de l’année civile suivant l’année de régularisation (par exemple au delà du 31 décembre 2023 pour la régularisation de l’année 2022), le locataire est en droit de demander un étalement de la dette sur un maximum de 12 mois. Dans tous les cas il ne vaut mieux pas faire trainer la régularisation car depuis la loi ALUR, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour régulariser les charges impayées.
Régularisation positive
A l’inverse si la régularisation est positive cela signifie que le bailleur à perçu trop de charges durant l’année. Il devra rembourser le trop perçu au locataire dans six mois qui suivent l’envoi du décompte.
C’est plus rare dans ce sens mais le locataire est également en doit de demander les justificatifs des charges au bailleur si il le désire afin de vérifier la bonne foi du bailleur.
Obligation de paiement
Dans tous les cas, le paiement des charges récupérables dans les délais impartis constitue une obligation pour le locataire, et ce au même titre que le loyer de base. Le non-paiement des charges par le locataire peut avoir plusieurs conséquences ;
D’une part, la résiliation du bail d’habitation. Cela signifie que le locataire pourrait être contraint de quitter le logement. Cette situation peut être particulièrement problématique pour le locataire, surtout s’il a du mal à trouver un autre logement.
D’autre part le dépôt de garantie payé par le locataire lors de son entré dans le logement peut être amputer. Le bailleur peut choisir de déduire les charges impayées de ce dépôt de garantie à la fin du contrat.
Il est donc essentiel pour les locataires de comprendre l’importance de payer les charges dans les temps et en totalité. De la même manière, les bailleurs doivent veiller à communiquer clairement sur ces charges et fournir aux locataires des informations précises et à jour.
