En France les frais de notaires sont incontournables lors de la l’achat d’un bien immobilier. Ces frais sont calculés à partir du prix du bien immobilier et représentent généralement un montant non négligeable.
Le véritable terme que l’on devrait utiliser est plutôt « frais d’acquisition » car il faut savoir que le notaire ne touche que 20% de ces frais, les 80% restant vont dans les caisses de l’état.
Et si je te disait que tu peux facilement réduire les frais de notaire de 10 à 20% ? C’est possible, et je vais te donner les 3 astuces bien connues des investisseurs aguerri.
Prenons un exemple, disons que tu achètes un appartement 100 000€ frais d’agence inclus. Les frais de notaire représentent en moyenne 8% du prix d’achat soit 8 000€ que tu devras payer pour acheter ce bien. Voyons maintenant comment peut-on réduire ces frais ;
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Les frais d’agences
Si tu passe par une agence immobilière pour l’achat d’un bien, elle prendra une commission pour le travail qu’elle fournis. Ces frais d’agences sont en général un pourcentage du prix net vendeur. Ce montant peut donc être plus ou moins important mais heureusement il est possible de déduire ces frais du prix du bien et donc de réduire tes frais de notaire.
Pour cela il faut que les frais d’agences soient mentionnés » à la charges de l’acquéreur », si ce n’est pas le cas une simple négociation avec l’agence immobilière lors de l’offre d’achat permet généralement de faire la modification. Le notaire notifiera automatiquement ces frais lors du compromis et ils seront déduit du prix du bien.
Reprenons notre exemple et admettons que les frais d’agences soient de 8 000€ :
100 000 – 8 000 = 92 000€ x 8% = 7 360€ de frais de notaire actualisés
Et voila tu viens d’économiser 640€ de frais de notaires.
Les meubles
Il est assez fréquent qu’un bien immobilier soit vendu avec du mobilier sauf si tu achètes une ruine. La deuxième astuce consiste à déduire la valeur de ce mobilier du prix du bien immobilier.
Attention contrairement aux frais d’agence cette astuce n’est pas automatique. Pour en bénéficier il faut que l’acheteur en fasse la demande au vendeur. Celui-ci devra dresser la liste du mobilier concerné, la valoriser et la transmettre au notaire afin qu’elle soit notifier sur le compromis de vente.
Notons que tous les éléments ne peuvent pas être pris en compte, il existe une liste de mobilier déductible qui est encadré par la loi ;
Les meubles d’ornement
- Tables et chaises
- Meubles de cuisines et salle de bain
- Placards et étagères
- Literie
L’électroménager
- Plaque de cuisson et hotte
- Four
- Lave vaiselle / Lave linge
Il es aussi possible de déduire la valeur des radiateurs, sèches serviettes et des climatiseurs.
Le mobilier extérieur
- Mobilier de jardin
- Matériel d’entretien (Tondeuse, souffleur, taille haie …)
- Accessoires de piscine (robot…)
Reprenons notre exemple, admettons que pour notre bien la valeur du mobilier est de 4 000€ ;
92 000 – 4 000 = 88 000€ x 8% = 7 040€ de frais de notaire actualisés.
Et hop 320€ supplémentaire qui resterons dans ta poche !
Plus le bien est meublé plus cette solution est intéressante !
Bonus – Les proratas des sommes dues
Les frais de notaires représentent une part importante des frais d’acquisition mais il en existe un autre bien plus discrets et auquel les gens ne pensent pas forcément.
Le proratas des sommes dues est une somme dont tu devras t’acquitter le jour de la signature définitive. Etant donné que tu deviens le nouveau propriétaire du bien tu devras payer au vendeur le prorata des charges et taxes à partir de cette date.
Il existe une astuce méconnue du grand public pour ne pas payer ces proratas ; il faut négocier avec le vendeur une offre d’achat « net de charges et net de taxes « et le faire mentionner sur le compris de vente par le notaire.
Continuons avec notre exemple et disons que tu signe l’acte définitif le 13 Septembre. Le prorata des sommes dues au vendeur se décompose en deux familles ;
Les charges
Il s’agira des charges de copropriétés, elles peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles. Pour simplifier le calcul on va imaginer qu’elles sont de 100€/mois :
Il faut d’abord calculer ton pourcentage de reste à charge mensuel :(1 – 13 / 30j) x 100 = 57%
La somme que tu aurais du rembourser au vendeur est de 100€ x 57% = 57€
Les taxes
Ici on parle principalement de la taxe foncière qui est à payer annuellement. Disons que pour notre immeuble elle est de 600€/an :
Ton pourcentage de reste à charge est de (1 – 256 / 365j) x 100 = 30%
Et la somme que tu aurais du rembourser au vendeur est de 600€ x 30% = 180€
Voila tu viens de réaliser 237€ d’économie supplémentaire sur tes frais d’acquisition
Récapitulatif
- Frais de notaire initial : 8 000€
- Economie grâce aux frais d’agence : 640€
- Economie grâce aux meubles : 320€
- Economie grâce au prorata des sommes dues : 237€
Ce qui porte le montant total économisé à 1 197€ !
La somme peut te paraitre faible mais dans notre exemple cela représente tout de même 15% des frais de notaire. Ce n’est pas négligeable surtout si la banque te demande de faire l’avance des frais de notaire.
Sans compter que si il s’agit d’un projet locatif, réduire les frais de notaire te permettra d’améliorer le rendement de ton bien.
